La vendita di un immobile gravato da usufrutto è una particolare forma di compravendita immobiliare che permette di cedere la proprietà della casa ma non la sua disponibilità immediata.
Tramite questa modalità si può vendere casa con usufrutto e ottenere liquidità immediata, continuando a disporre dell’appartamento per tutta la vita (usufrutto vitalizio) o per tutto il tempo stabilito dal contratto (usufrutto a termine).
Ma quali sono le modalità per vendere un immobile con usufrutto? E in che modo l’usufrutto incide sui prezzi della vendita? Cerchiamo di far chiarezza sull’argomento in questo post.
Indice degli argomenti
Vendita immobile con usufrutto: è possibile?
L’usufrutto è un diritto reale che può essere esercitato su qualsiasi tipo di bene e permette grande libertà di azione. Proprietà e usufrutto sono, dunque, diritti paralleli ma facilmente scindibili.
Il proprietario dell’immobile, infatti, può procedere con la vendita della casa con usufrutto senza chiedere nulla all’usufruttuario, ma questa comporta solo una cessione della proprietà. Il diritto di usufrutto sull’appartamento resta comunque appannaggio dell’usufruttuario fino alla sua morte (o fino a quanto stabilito dal contratto).
In questo caso si parla di vendita in nuda proprietà. Ciò significa che chi acquista casa con usufrutto non diventa pieno proprietario dell’appartamento, ma solo nudo proprietario, deve ciò rispettare i diritti dell’usufruttuario.
Una volta cessato il rapporto di usufrutto, invece, il proprietario riacquista tutti i diritti sull’immobile.
C’è un solo caso in cui la vendita dell’immobile con usufrutto differisce da una comune vendita immobiliare, ed è quando si vuole richiedere un mutuo per l’acquisto. Le banche, infatti, non concedono prestiti senza la garanzia di poter pignorare l’immobile in caso di insolvenza. Garanzia che chiaramente viene meno nel momento in cui la casa è gravata dall’usufrutto.
L’usufruttuario può vendere casa?
Pur godendo di pieni diritti sull’appartamento, l’usufruttuario non può vendere casa.
La vendita dell’immobile con usufrutto, infatti, spetta al proprietario, l’unico a godere del diritto di possesso sul bene.
In ogni caso la legge tutela ampiamente i diritti dell’usufruttuario che, come detto sopra, potrà continuare a godere di tutti i beni legati all’uso dell’appartamento (compresi eventuali proventi ricavati dalla locazione dello stesso), fino alla cessazione del rapporto di usufrutto.
Nel caso della vendita con usufrutto sull’immobile, l’usufruttuario può:
- Abitare nell’appartamento
- Affittarlo e godere dei proventi della locazione;
- Cambiare arredamento;
- Cedere l’usufrutto.
L’usufruttuario non può:
- Vendere l’immobile;
- Trasmettere l’usufrutto per via ereditaria;
- Stravolgere la natura e/o la destinazione dell’appartamento, ad esempio trasformando un’abitazione in un ufficio o radendo al suolo l’edificio.
Come vendere casa con usufrutto
Si può decidere di vendere un immobile gravato da usufrutto in autonomia oppure rivolgendosi a degli specialisti (come agenzie o agenti immobiliari). Un bravo specialista dell’immobiliare può presentare la casa come un buon investimento e far gola sull’acquirente.
Chi decide di comprare casa con usufrutto, infatti, in genere lo fa per acquistare l’immobile a un prezzo scontato e guadagnare dalla sua vendita una volta cessato l’usufrutto. In questo caso, la percentuale dell’agenzia immobiliare può essere recuperata riuscendo a vendere in tempi ragionevoli, e senza eccessivi deprezzamenti, un appartamento che potrebbe non liberarsi prima di anni o addirittura decenni.
Ad ogni modo, l’iter burocratico per vendere casa con usufrutto è il medesimo di una normale compravendita. Bisognerà trovare un acquirente interessato, firmare la proposta d’acquisto o il compromesso, procedere con il disbrigo dei documenti per vendere casa e, infine, siglare l’atto di compravendita davanti un notaio.
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Vendita immobile con usufrutto vitalizio e a termine
Il primo passo per vendere casa con usufrutto è quello di stabilire il reale prezzo dell’immobile in nuda proprietà.
La presenza dell’usufrutto, infatti, incide sul prezzo di vendita dell’immobile. Il motivo è semplice: l’acquirente che acquista la casa in nuda proprietà dovrà attendere del tempo prima di godere appieno di tutti i diritti sul bene.
Il prezzo dell’immobile in nuda proprietà varia in base al tipo di usufrutto, cioè se si tratta di un usufrutto vitalizio o a termine.
Nei casi di vendita dell’immobile con usufrutto vitalizio (molto comuni quando si decide di vendere casa al figlio e questo vuole rivenderla) il prezzo viene calcolato:
- Moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (0.01%) e poi per il coefficiente tabellare stabilito in base all’età dell’usufruttuario.
| Età Usufruttuario | Coefficiente | % Usufrutto | % Nuda Proprietà |
| da 0 a 20 | 9500,00 | 95,00 | 5,00 |
| da 21 a 30 | 9000,00 | 90,00 | 10,00 |
| da 31 a 40 | 8500,00 | 85,00 | 15,00 |
| da 41 a 45 | 8000,00 | 80,00 | 20,00 |
| da 46 a 50 | 7500,00 | 75,00 | 25,00 |
| da 51 a 53 | 7000,00 | 70,00 | 30,00 |
| da 54 a 56 | 6500,00 | 65,00 | 35,00 |
| da 57 a 60 | 6000,00 | 60,00 | 40,00 |
| da 61 a 63 | 5500,00 | 55,00 | 45,00 |
| da 64 a 66 | 5000,00 | 50,00 | 50,00 |
| da 67 a 69 | 4500,00 | 45,00 | 55,00 |
| da 70 a 72 | 4000,00 | 40,00 | 60,00 |
| da 73 a 75 | 3500,00 | 35,00 | 65,00 |
| da 76 a 78 | 3000,00 | 30,00 | 70,00 |
| da 79 a 82 | 2500,00 | 25,00 | 75,00 |
| da 83 a 86 | 2000,00 | 20,00 | 80,00 |
| da 87 a 92 | 1500,00 | 15,00 | 85,00 |
| da 93 a 99 | 1000,00 | 10,00 | 90,00 |
Ad esempio per un immobile dal valore di 100.000 euro con usufrutto a un quarantenne, il prezzo dell’immobile in nuda proprietà si ottiene: moltiplicando il valore di mercato (100.000 euro) x il tasso di interesse legale (0.01%) x il coefficiente dell’età (in questo caso 8500), cioè 85.000.
- Applicando al valore della piena proprietà due percentuali (stabilite sempre nelle tabelle fiscali) e determinate dall’età del beneficiario dell’usufrutto e dal valore dell’usufrutto. Il prezzo in nuda proprietà si ricava dalla differenza algebrica.
Ad esempio, se il valore dell’usufrutto è del 25% (usufruttuario 80enne) e l’immobile vale 100.000 euro, il prezzo dell’usufrutto si ottiene moltiplicando 100.000 x 25%= €.25.000, mentre il valore della nuda proprietà sarà dato dalla differenza tra i due valori (100.000-25.000= €.75.000).
Per quanto riguarda, invece, la vendita della casa con usufrutto a termine, il valore viene determinato dalla scadenza del contratto di usufrutto: più vicina è la data di scadenza maggiore sarà il valore della casa e viceversa. Ogni anno di minor durata dell’usufrutto fa aumentare il valore della nuda proprietà dello 0,01%.
