Vendita di immobile donato: Come vendere una casa ricevuta in donazione in sicurezza
La vendita di un immobile donato è un’operazione piuttosto complessa che può nascondere diverse insidie sia per chi vende che per chi acquista. Approfondiamo la questione in questo articolo.
In linea teorica vendere una casa ricevuta in donazione è perfettamente legittimo. L’immobile donato, infatti, entra a far parte del patrimonio del donatario che può disporne come meglio crede.
Il problema sorge nel momento in cui la vendita della casa donata viene complicata da questioni legate alla successione ereditaria. La morte del donante, infatti, potrebbe far tornare l’immobile donato e venduto nelle mani degli altri eredi a cui spetta la quota di legittima, sottraendolo all’acquirente.
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Indice degli argomenti
Un casa in donazione si può vendere?
Come anticipato sopra, dal punto di vista legale non c’è nessuna norma che vieti di vendere una casa ricevuta in donazione.
Tuttavia, la vendita dell’immobile donato potrebbe essere compromessa dalla successione ereditaria, in quanto gli altri eredi potrebbero ritenere lese le proprie quote di legittima.
Le quote di legittima sono quote ereditarie destinate agli eredi legittimi (in genere il coniuge e i figli) che vengono stabilite per legge e riguardano la divisione del patrimonio del defunto, al di là della volontà del testatore.
Per fare un esempio, mettiamo il caso in cui un soggetto decida di donare casa al figlio e questo, dopo la morte del donante, voglia rivenderla. Se gli altri fratelli o il coniuge ritengono lese le quote ereditarie che legalmente gli spettano, potrebbero agire per annullare la compravendita e pretendere la restituzione dell’immobile da parte dell’acquirente.
Questa evenienza compromette notevolmente la possibilità di vendere casa velocemente e senza intoppi.
Vendere casa donata: tutti i rischi
Da quanto detto risulta evidente come la compravendita di una casa donata sia un bel rischio per l’acquirente per una serie di ragioni.
La prima è che l’acquirente non ha la garanzia totale di diventare il proprietario dell’immobile. Almeno non prima che siano trascorsi 20 anni dall’atto di donazione o 10 dall’apertura della successione (tempo massimo per richiedere la restituzione dell’immobile da parte degli altri eredi).
Il secondo motivo riguarda la difficoltà di ottenere un mutuo per l’acquisto di una casa ricevuta in donazione. Le banche, infatti, difficilmente concedono un finanziamento per l’acquisto di un bene che potrebbe non far più parte del patrimonio del venditore. Almeno non senza la presenza di un atto di rinuncia da parte degli altri legittimari.
Vi è poi una questione che prescinde dai problemi legati alla successione e riguarda il decadimento delle agevolazioni del bonus prima casa.
Quest’ultimo prevede una serie di riduzioni fiscali (IVA, imposta di registro e imposte ipotecarie e catastali) per chi non possiede altri immobili nello stesso Comune e intende destinare l’abitazione a propria residenza. Quando si usufruisce di questo bonus non è possibile rivendere l’immobile prima di 5 anni dalla stipula del rogito.
In caso contrario, venendo meno le condizioni per usufruire degli incentivi, sarà necessario versare, all’atto del passaggio di proprietà, le imposte integrali che erano state scontate più le sanzioni.
Le sanzioni possono essere ridotte presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate per richiedere il riconteggio delle imposte (senza le agevolazioni previste dal bonus) prima di rivendere l’immobile. In alternativa, è possibile richiedere il ravvedimento operoso entro un anno.
Come fare, dunque, a vendere un immobile donato in sicurezza e senza compromettere eccessivamente il tempo medio per vendere casa? Scopriamolo insieme.
Come vendere una casa data in donazione senza problemi
Il problema della vendita di un immobile donato non si pone se sono passati almeno 20 anni dall’atto di donazione o 10 dalla morte del donante. In questo caso i legittimari non possono più agire contro l’acquirente né pretendere la restituzione del bene.
In tutti gli altri casi la vendita dell’immobile ricevuto in donazione può essere complicata dalle questioni sopra esposte.
La soluzione più semplice per vendere una casa data in donazione senza problemi è quella di far firmare agli eredi legittimari un atto di rinuncia a contestare la donazione del bene. Una volta ottenuta la rinuncia sarà possibile procedere con tutti i documenti per vendere casa senza il timore di incorrere in possibili future rivendicazioni.
L’atto di rinuncia, tuttavia, non annulla le quote di legittima, regolamenta soltanto l’impossibilità di richiedere la restituzione dell’immobile. Gli eredi possono comunque rivalersi sugli altri beni dell’eredità. Per ottenere anche una riduzione delle quote di legittima è necessario che il donante sia deceduto.
Un’altra soluzione praticabile per vendere l’immobile donato è quella di uno scioglimento consensuale della donazione. Naturalmente in questo caso sarà necessario che il donante sia ancora in vita. Una volta che l’atto di donazione risulta annullato, il precedente proprietario torna in possesso dell’immobile e può metterlo in vendita senza alcun rischio.
Infine, un’ultima via percorribile per acquistare una casa data in donazione è quella di offrire un compenso in denaro agli altri eredi in cambio della restituzione dell’immobile. In questo caso l’acquirente potrà poi rifarsi sul venditore chiedendo un rimborso.
Il mondo dell’immobiliare ti appassiona e vorresti saperne di più? Leggi pure il nostro articolo su come vendere una casa arredata.
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