Vendita casa con inquilino dentro: si può vendere un appartamento affittato?
Per effettuare correttamente la vendita di una casa con inquilino dentro è necessario assicurarsi che non venga violato il diritto di prelazione sull’immobile. Tale diritto prescrive, in determinate circostante, la precedenza del conduttore nell’acquisto dell’appartamento a parità di condizioni con gli altri acquirenti. Approfondiremo più avanti le condizioni necessarie affinché questo si verifichi.
In tutti gli altri casi, il proprietario può tranquillamente vendere la casa affittata senza darne comunicazione all’inquilino. Quest’ultimo non è tenuto a partecipare né alla compravendita né alla stipula dei documenti per vendere casa. Tuttavia, ha diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla scadenza del contratto.
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Quando si può vendere un immobile locato?
Capita spesso che si abbia necessità di vendere un immobile già locato. In questi casi la procedura cambia in base alla necessità di liberare o meno la casa e dal tempo che manca allo scadere del contratto di locazione.
Come anticipato in precedenza, in tutti i casi in cui non è applicabile il diritto di prelazione, si può vendere la casa affittata senza incorrere in alcun tipo di problema legale e senza la necessità di darne comunicazione all’inquilino.
La proprietà dell’appartamento, infatti, viene trasferita, ma il conduttore ha il diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla scadenza del contratto d’affitto. In prossimità della scadenza sarà il nuovo proprietario a decidere se disdire la locazione, e in questo caso dovrà inviare una lettera di recesso con preavviso di sei mesi, o se rinnovarla senza la necessità di comunicare nulla.
In ogni caso, durante la vendita della casa affittata, una buona norma è quella di evitare inutili attriti con l’affittuario. Soprattutto nei casi in cui si vuole vendere una casa già arredata, il pericolo principale è che un cattivo rapporto con il locatario possa portare al danneggiamento volontario del mobilio. Oppure, nei casi meno gravi, a una presentazione della casa in grado di far scappare anche il più interessato degli acquirenti.
Vendita dell’immobile locato prima della scadenza
Come si può procedere alla vendita della casa con l’inquilino dentro se la scadenza del contratto d’affitto è ancora lontana? Oppure se il nuovo proprietario ha la necessità di avere l’appartamento libero da subito?
In questi casi la faccenda si complica, la vendita dell’immobile prima della prima scadenza (cioè dei 3 anni nel caso dei contratti 3+2 o dei 4 nel caso del 4+4), infatti, è possibile a condizione che si dia la precedenza nell’acquisto all’inquilino, che gode del diritto di prelazione sull’immobile, cioè del diritto a essere preferito nella compravendita.
Il proprietario sarà quindi tenuto a comunicare con un atto ufficiale la decisione di vendere l’immobile al conduttore. Quest’ultimo potrà decidere se avvalersi del diritto di prelazione comunicando la decisione entro 60 giorni.
Se, invece, si è già oltre la prima e si sta per raggiungere la seconda scadenza, il contratto potrà essere sciolto senza alcun diritto di prelazione. Tuttavia, sarà necessario darne comunicazione all’inquilino con una raccomandata entro 6 mesi dalla data di cessazione della locazione.
Diversa ancora è la situazione quando la scadenza è ancora lontana. In questo caso l’unica soluzione per liberare la casa affittata prima della vendita è quella di una risoluzione anticipata e consensuale del contratto di locazione.
Per questo, l’unico modo per liberare una casa affittata che si intende vendere prima della scadenza del contratto è costruire un buon rapporto con l’inquilino. Ad esempio: avvisandolo per tempo, consigliandogli altri appartamenti con caratteristiche e prezzi simili e permettendogli di recedere anticipatamente dal contratto di locazione . A seconda dei casi è possibile prevedere degli sconti sul canone residuo oppure offrirsi di pagare le spese per il trasloco anticipato.
Conviene vendere una casa affittata?
La presenza di un inquilino può essere uno dei fattori che determina l’aumento del tempo medio per vendere casa o il suo deprezzamento. Il nuovo acquirente, infatti, potrebbe temere un’opposizione del conduttore a lasciare l’appartamento allo scadere del contratto.
Per rassicurare il compratore è possibile inserire una clausola nel contratto riguardante lo sgombero della casa allo scadere della locazione. Se tale clausola non viene rispettata il contratto si considera nullo e la proprietà dell’immobile torna al precedente proprietario.
Uno dei casi in cui, invece, conviene senza dubbio vendere una casa già affittata è quello in cui l’acquirente non sta cercando un immobile per andarci a vivere, ma solo per fare un investimento. In questa caso la vendita della casa con l’inquilino dentro (se puntale nei pagamenti del canone) può essere un incentivo all’acquisto.
Se questo articolo ti è piaciuto e vuoi saperne di più sul mondo immobiliare, leggi l’approfondimento sulla percentuale dell’agenzia immobiliare nei casi di compravendita degli immobili.
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