Capita di trovarsi nella situazione di voler vendere un immobile ereditato, magari per investire diversamente la somma ricavata.
E’ importante sapere quali sono i passaggi obbligati da seguire, dal momento che tale tipo di vendita necessita di alcuni documenti aggiuntivi rispetto ad una comune operazione di vendita di un immobile: si tratta, in particolare, della dichiarazione di successione e dell’accettazione dell’eredità (con la sua conseguente trascrizione).
Vediamo intanto, più nel dettaglio, come ottenere i documenti per vendere una casa ereditata.
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Indice degli argomenti
La dichiarazione di successione e tassa di successione
Innanzitutto, la prima cosa da fare è presentare all’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione, procedura che si deve effettuare telematicamente entro un anno, utilizzando il loro portale. Di solito, per la compilazione ci si affida ad un Caf oppure ad un professionista del settore, come può essere un notaio. Il documento include l’elenco di tutto ciò che è oggetto della successione, appunto, con il relativo valore.
Lo scopo di questa pratica è sostanzialmente quello di stabilire l’ammontare delle tasse da pagare sull’eredità. Se non si provvede al pagamento di tali tasse, non si può assolutamente procedere con la vendita dell’eventuale immobile ricevuto in eredità.
Per quanto concerne l’aliquota da versare, questa cambia a seconda del grado di parentela rispetto al defunto: si va dal 4% del valore catastale per il coniuge ed i figli, fino ad arrivare ad un massimo dell’8% per i parenti meno prossimi e per coloro che parenti non sono (anche il convivente, ad esempio). Sono previste franchigie a seconda dei casi (solo per familiari più stretti).
Ma non è tutto. La tassa di successione, purtroppo, non è l’unica da pagare quando si riceve in eredità un immobile: ci sono anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, le cui aliquote (rispettivamente 2% e 1%) vengono calcolate sul valore catastale. Anche in questo caso, sono previste agevolazioni, ad esempio se si tratta di prima casa.
Non va dimenticato, inoltre, il pagamento dell’imposta di bollo e dei tributi speciali.
Infine, bisogna anche tener conto del fatto che ci sono, per forza di cose, delle spese notarili da corrispondere affinché venga correttamente espletata tutta la pratica di successione.
Trascrizione e accettazione di un'eredità
Come già detto, anche l’accettazione dell’eredità è un passaggio obbligato.
Può essere formalizzata per iscritto ma può avvenire in forma tacita, che peraltro è il caso più comune. Questo però significa che, in fase di compravendita di un immobile ereditato, durante la stesura del rogito il notaio dovrà anche rendere formale tale accettazione, con una trascrizione vera e propria: ecco perché, quest’ultima, viene considerata come un documento indispensabile nel caso in cui si voglia vendere un immobile ereditato.
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Vendere una casa ereditata prima dei 5 anni
La legge prevede che, quando si acquista un immobile e poi lo si rivende senza attendere che siano trascorsi almeno cinque anni, si debba pagare anche una tassa sulla plusvalenza, vale a dire sulla differenza tra il prezzo di vendita stabilito ed il valore al momento dell’acquisizione. E’ un modo, questo, per evitare speculazioni sul mercato immobiliare.
Questa regola, però, non vale nel caso in cui l’immobile sia stato ricevuto a seguito di una pratica di successione. In sostanza, la cifra ricavata dalla vendita di un immobile ereditato, anche se tale vendita avviene entro cinque anni, non determina alcun tipo di plusvalenza che possa essere tassata.
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Quando l'immobile è ereditato da più eredi
Capita con una certa frequenza che gli eredi di uno stesso immobile siano più di uno, in questo caso si parla di coeredità. Non è detto, però, che tutti ne acquisiscano la proprietà in egual misura, potrebbe infatti accadere che ciascun erede arrivi a detenere una quota differente da quella degli altri. Per regolare questa particolare situazione, che talvolta può rivelarsi un pochino ingarbugliata e difficile da gestire, bisogna far riferimento alle normative in materia di comunione, quelle che sono contenute negli articoli del Codice Civile che vanno dal 1100 in poi.
Ad esempio, l’articolo 1108 stabilisce che tutti i comproprietari debbano essere d’accordo con la vendita dell’immobile oggetto della successione, diversamente non si può procedere con la vendita.
Non sempre, però, si riesce a raggiungere il consenso unanime, e dunque come ci si comporta in questi casi? Indubbiamente, la prima cosa da fare è rivolgersi ad un esperto in materia, un avvocato quindi: un professionista saprà senz’altro indicare la miglior via da percorrere per arrivare ad una soluzione ottimale.
Di solito, chi non è favorevole alla vendita dell’immobile o comunque non si trova in accordo con gli altri coeredi, può scegliere di vendere la propria quota di proprietà. In questa circostanza, sono proprio gli altri eredi ad avere diritto di prelazione e quindi a poter eventualmente acquisire la quota in cessione con priorità rispetto a terzi. Alla base di tutto ciò vi è chiaramente la necessità di individuare il valore esatto della quota in questione. Se nessuno degli altri coeredi è interessato ad acquistare tale quota, allora la si può proporre in vendita anche ad altri.
La seconda strada percorribile, generalmente quando ogni altro tentativo per trovare una soluzione che accontenti più o meno tutti è andato in fumo, è quella che prevede lo scioglimento della comunione di fronte ad un giudice. Sarà quest’ultimo a prendere una decisione definitiva, stabilendo le condizioni di vendita dell’immobile sulla base delle normative riguardanti l’espropriazione immobiliare, dopodiché provvederà alla ripartizione del ricavato tra i vari eredi.
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Vendere una casa ricevuta in donazione
Ci sembra utile ed opportuno aprire una parentesi per quanto concerne la vendita di un immobile ricevuto in donazione. Infatti, si tratta di una casistica piuttosto diversa rispetto a quella di un immobile avuto in eredità, ed è bene essere informati su alcune cose importanti. Anche dal punto di vista dell’eventuale acquirente, è sempre bene essere più che informati e consapevoli dei rischi cui si potrebbe andare incontro.
La prima cosa da sapere, è che in Italia la legge tutela innanzitutto quelli che vengono definiti eredi legittimari (moglie/marito, figli, ascendenti legittimi, ecc.) A loro deve essere garantita una parte dell’eredità a prescindere, quindi indipendentemente dalle volontà disposte nel testamento dal defunto.
I legittimari, insomma, hanno sempre diritto ad una quota stabilita dalla legge, anche nel caso in cui siano stati totalmente esclusi dal testamento. Il calcolo di tale quota tiene conto anche di eventuali donazioni effettuate dal defunto quando era ancora in vita. Pertanto, chi ha avuto un immobile in donazione potrebbe in qualche modo aver leso i diritti degli eredi legittimari e vedersi così ridurre, se non addirittura revocare, la donazione stessa. Ecco perché, prima di procedere con la vendita di una casa ricevuta in donazione (e prima di acquistarne una) è sempre bene accertarsi che sia tutto in regola, ovviamente affidandosi ad esperti in materia.
E’ innegabile che questi dubbi frenino moltissimo i potenziali acquirenti, che cercano giustamente di evitare problemi. Del resto, anche le banche tendono a non concedere mutui o finanziamenti quando si ha a che fare con immobili frutto di una qualche donazione. L’eventualità che sopraggiunga una riduzione o addirittura una richiesta di restituzione dell’immobile per tutelare a posteriori gli eredi legittimari, fa sì che troppe incognite gravitino attorno a questo tipo di compravendite, rendendole più difficoltose (si finisce con il non riuscire a vendere ciò che si è ricevuto in donazione, o ci si ritrova a doverlo svendere ad un prezzo di mercato decisamente basso pur di ricavarne qualcosa).
Si riesce senz’altro ad essere più tranquilli da ambo le parti se la donazione risale ad almeno 20 anni prima oppure se chi l’ha effettuata è ormai deceduto da più di 10 anni: in questi casi, infatti, non può più essere revocata.
In linea di principio, se già vendere casa non è quasi mai una cosa proprio semplice, a maggior ragione, se si tratta di un immobile avuto in donazione, è sempre assolutamente consigliabile affidarsi ai consigli di un consulente esperto del settore.
Meglio affittare o vendere una casa ereditata?
E’ senz’altro un argomento in generale molto dibattuto, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia stato a suo tempo acquistato oppure ricevuto in eredità.
Diciamo che, in quest’ultimo caso, tolte le varie spese e le tasse di cui abbiamo accennato in precedenza, se non altro non si è dovuto sostenere un vero e proprio esborso per l’acquisto. Tutto dipende, quindi, dalle esigenze economiche dell’erede, oltre che chiaramente dalla tipologia di immobile e da altre eventuali circostanze (stato di conservazione, dimensioni, posizione, ecc.) Se si ha bisogno di liquidità nell’immediato, chiaramente tentare di vendere l’immobile nel miglior modo possibile è quasi una scelta obbligata, la più ovvia.
Al contrario, se non si hanno di queste impellenti necessità finanziarie, l’ipotesi di garantirsi una rendita periodica attraverso un affitto non è assolutamente da scartare, anzi. Al giorno d’oggi può rivelarsi sicuramente la scelta più azzeccata, soprattutto se l’alloggio ha determinati requisiti che lo possano rendere particolarmente appetibile per eventuali affittuari.
In questo senso, è doveroso fare una distinzione tra due diverse tipologie di affitto: quello più tradizionale, che consiste nel trovare qualcuno interessato ad una permanenza prolungata (famiglie, ecc.) e quello, invece, più orientato verso soluzioni temporanee: alloggi da affittare per le vacanze (chiaramente, devono essere ubicati in località turistiche e posizionati in modo strategico), oppure appartamenti per lavoratori in trasferta, militari, studenti universitari fuori sede, e così via. Questa seconda opzione (soprattutto quella turistica) offre, di solito, entrate mensili maggiori ma meno certe, meno continuative.
Si tratta, dunque, di una scelta dettata sicuramente dalle circostanze ma, in qualche modo, anche dipendente anche dalle preferenze soggettive di chi ha ereditato.
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