Cosa succede se si vende una casa senza abitabilità? Quali sono le conseguenze di un rogito senza agibilità? La mancanza di abitabilità annulla automaticamente la compravendita?
L’agibilità o abitabilità di un immobile è un requisito necessario per abitarci. Viene verificato attraverso il certificato di abitabilità e serve ad assicurare che l’immobile abbia le caratteristiche necessarie per garantire la sicurezza di chi lo abita. La certificazione di agibilità viene rilasciata dal Comune, previa richiesta, entro 15 giorni dalla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile, una volta appurato che siano soddisfatti i requisiti urbanistici.
In molti casi si tratta di uno dei documenti necessari per vendere casa, tuttavia esistono diverse situazioni in cui è possibile vendere casa senza abitabilità, a condizione che l’acquirente sia a conoscenza di ciò che acquista. Quindi il contratto di compravendita deve necessariamente indicare che l’immobile è sprovvisto della certificazione di abitabilità.
Cosa succede se invece l’acquirente non è a conoscenza della mancanza di abitabilità dell’immobile? Scopriamolo insieme in questo post.
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Le conseguenze di un rogito senza agibilità
Le conseguenze di un rogito senza agibilità possono essere:
- Lo scioglimento del contratto: il contratto risulta annullato, l’immobile torna al venditore e l’acquirente ottiene la restituzione dell’intera somma versata;
- Il risarcimento in denaro: se l’acquirente riesce a dimostrare di aver avuto un danno o di aver perso altre opportunità di investimento.
In realtà, dal punto di vista normativo, non esiste una legge che imponga il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile all’atto della stipula del contratto. Tuttavia la tendenza maggioritaria della giurisprudenza sostiene che vendere una casa senza abitabilità influisce sull’utilizzo dell’abitazione, quindi costituirebbe un inadempimento del venditore.
Pertanto, la vendita di un immobile senza agibilità si configura come illecito, dal momento che prevede la vendita di un bene in tutto o in parte diverso da quello che viene stabilito nel contratto.
Per questo, in assenza dell’abitabilità dell’immobile (non precedentemente concordata) è possibile chiedere legittimamente l’annullamento del rogito notarile, anche nel caso sia già stato firmato il contratto preliminare di compravendita.
Tuttavia, la mancanza del certificato di agibilità non determina l’automatico scioglimento del contratto o il risarcimento del danno. Prima di ottenere questi riconoscimenti va, infatti, dimostrata concretamente l’importanza e la gravità dell’omissione.
Immobile senza agibilità: differenza tra mancanza di abitabilità formale e sostanziale
La cosa più importante da tenere presente è la differenza tra una casa senza abitabilità sostanziale, e cioè che non rispetta i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità necessari a garantirne l’abitabilità e un immobile che è solo sprovvisto del certificato di agibilità.
Infatti, tutti gli immobili successivi alla Legge 380/2001 sono obbligati ad avere il certificato di agibilità e bisogna valutare se un’eventuale mancanza di certificazione è dovuta a una semplice dimenticanza (facilmente rimediabile e a carico del venditore) o se è reale (e in quel caso può determinare l’annullamento del contratto).
Per quanto riguarda gli immobili senza agibilità precedenti alla legge, invece, è compito dell’acquirente valutare l’effettiva agibilità della struttura prima dell’acquisto, e la semplice mancanza della certificazione non può essere motivo di rifiuto dell’acquisto.
In ogni caso, il modo migliore per evitare eventuali spiacevoli sorprese quando si acquista una casa è quello di fare un’accurata e preventiva valutazione dell’immobile.
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