Partendo dal presupposto che ci sono mutui che possono durare tranquillamente venti o trent’anni, non è così raro che, in questo lasso di tempo, si presenti la necessità di dover vendere casa con mutuo in corso.
Può capitare che ci si debba trasferire, o che semplicemente quella casa non sia più adatta alle proprie esigenze e si abbia bisogno di cambiare… Le motivazioni possono essere molteplici, l’importante è non farsi prendere dal panico ed essere consapevoli del fatto che, anche in questa situazione un po’ particolare, nulla è impossibile.
Come si può procedere, quindi, se vogliamo vendere la nostra casa ma non abbiamo ancora finito di pagare le rate? Sostanzialmente, le opportunità che si prospettano all’orizzonte sono tre. Analizziamole insieme.
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Cosa succede se vendo casa con mutuo?
Prima di entrare nel vivo della questione, rispondiamo alla domanda che molti venditori in questa situazione si chiedono: Si può vendere casa con mutuo sospeso?
La risposta è si, l’importante è che il mutuo sia estinto prima della vendita, contestualmente al rogito o, in alternativa, che l’acquirente sia disposto ad accollarsi la parte di mutuo restante. Analizzeremo più avanti queste strade nel dettaglio.
E per quanto concerne eventuali penali sul pagamento anticipato del mutuo? In realtà, con il Ddl Bersani del 2007 si è introdotta una nuova normativa secondo la quale le banche, a differenza di ciò che accadeva prima e salvo alcune eccezioni (legate più che altro ai mutui contratti prima del 2 aprile 2007), non possono più richiedere il pagamento di una penale a coloro che chiedono l’estinzione del mutuo prima della sua naturale scadenza.
Vendere casa con mutuo prima dei 5 anni
Attenzione però, per vendere la prima casa con il mutuo prima dei 5 anni dall’acquisto, qualora si fosse usufruito del bonus prima casa, sarà necessario restituire all’erario la somma delle agevolazioni ricevute o, in alternativa, comprare un altro immobile entro 12 mesi dalla vendita.
Come vendere un immobile gravato da mutuo?
Come abbiamo anticipato esistono diverse strade che permettono di vendere una casa con un mutuo in corso. Vediamo insieme quali sono:
1. Estinzione anticipata del mutuo al rogito: In pratica, sfruttando il ricavato della vendita stessa, si procede all’estinzione del mutuo in sede di rogito notarile. Di fronte al notaio dovranno essere presenti il venditore, l’acquirente ed anche un rappresentante della banca: proprio a quest’ultima verrà riconosciuta direttamente (tramite assegno circolare del compratore, intestato all’istituto di credito del venditore) una parte del prezzo di compravendita, in precedenza calcolata, così da estinguere il debito e cancellare l’ipoteca. La banca, infatti, è tenuta a rilasciare una quietanza di avvenuta estinzione del mutuo (debito residuo) e deve provvedere alla cancellazione gratuita dell’ipoteca.
2. Accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente: Questa è l’altra procedura piuttosto frequente e consiste nel trasferire il mutuo dal venditore all’acquirente. In pratica, è come se quest’ultimo subentrasse al posto di chi vende, accollandosi tutto il mutuo restante, sempre alle medesime condizioni.
3. Estinzione del mutuo prima dell’atto notarile: Può succedere che il venditore riesca ad estinguere il mutuo ancor prima di arrivare al momento del rogito. Dipende, ovviamente, anche dall’entità della cifra rimanente; peraltro, nulla vieta che il venditore possa aver improvvisamente ricevuto denaro in eredità, ad esempio, o che abbia visto aumentare in maniera consistente le proprie entrate per le più svariate ragioni. Pertanto, non è frequente come situazione, ma non la si può escludere a priori.
Vendere casa con mutuo alla banca: è possibile?
E se si volesse vendere casa con mutuo alla banca? Sarebbe una soluzione fattibile?
Si può fare ma solo in determinati casi. In particolare attraverso quello che viene definito prestito vitalizio ipotecario, che prevede che il proprietario che intende vendere l’immobile gravato da mutuo abbia almeno 60 anni.
Le condizioni di questa operazione sono molto convenienti, perché permettono a chi vende casa di ricevere il denaro dalla banca e continuare a vivere nell’abitazione fino alla fine dei propri giorni.
Non tirare a indovinare
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Quando conviene vendere casa con mutuo?
Estinguere un mutuo in anticipo può, certamente, determinare un risparmio sugli interessi che non sono ancora maturati.
Tuttavia, è sempre bene farsi un po’ di conti per capire meglio se e quanto possa essere conveniente.
Se si è già a buon punto con il pagamento delle rate del mutuo, di interessi da pagare dovrebbe rimanere ben poco. Le rate, infatti, dovrebbero essere costituite ormai quasi solo dalla quota capitale. Quindi, da questo punto di vista, potrebbe risultare più conveniente vendere una casa con un mutuo quando si è abbastanza agli inizi, nei primi anni: in questo caso, infatti, resterebbero ancora parecchi interessi da versare e il risparmio risulterebbe più consistente.
Acquisto casa con mutuo in corso
E’ chiaro che, nel caso dell’acquisto di una casa con mutuo in corso, non solo occorre il consenso di chi compra la casa (consenso che non è poi così scontato, dal momento che potrebbe significare rilevare un mutuo che ha condizioni contrattuali “vecchie” e poco favorevoli rispetto a quelle che si potrebbero ottenere accendendone uno nuovo, magari con la propria banca di fiducia), ma chiaramente occorre anche il consenso dell’istituto di credito. Quest’ultimo, infatti, prima di accettare dovrà assicurarsi che l’acquirente abbia tutti i requisiti necessari per poter essere considerato un soggetto non a rischio di insolvenza.
Come dicevamo, la convenienza da parte dell’acquirente è sempre da vagliare con attenzione: è vero che, con questa procedura, chi compra risparmia sulle spese notarili, di perizia ed istruttoria, ma non è comunque detto che sia la scelta più vantaggiosa.
Se invece tutti si dimostrano d’accordo, allora si può procedere tranquillamente: chi compra, vale a dire l’accollante, subentra a chi vende, cioè l’accollato, nel rimborso delle rate rimanenti del mutuo in corso (e di tutte le eventuali spese ancora previste).
L’accollo del mutuo può essere cumulativo o liberatorio. Nel primo caso, chi vende resta ancora vincolato e obbligato nei confronti della banca: qualora l’accollante non provvedesse ai pagamenti delle rate, sarà proprio l’accollato a doversene fare carico. Nel secondo caso, invece, cessa ogni obbligo da parte del venditore nei confronti della banca: solo il nuovo proprietario dovrà rispondere di eventuali mancati pagamenti, ecc.
Come liberarsi di una casa con mutuo?
Esiste anche un’altra possibilità, nel caso in cui ci si ritrovi a voler vendere un appartamento con mutuo o cambiare casa con mutuo in corso.
Questa opportunità consiste nell’iscrivere un’ipoteca su un altro immobile, in sostituzione di quello che si sta vendendo. Di fatto, è proprio come se si andasse a sostituire il bene ipotecato.
Dal punto di vista pratico, che cosa significa questo?
Significa, per prima cosa, che il compratore sarà libero di acquistare una casa priva di vincoli bancari. Il consenso per procedere al cambio di bene ipotecato viene dato dalla banca quando la garanzia prestata dal venditore è almeno uguale. In pratica, l’immobile che dovrà sostituire il precedente su cui grava l’ipoteca, deve avere un potenziale di realizzo (qualora si dovesse mai procedere con una vendita all’asta) almeno di pari valore rispetto alla casa oggetto della compravendita.
In alternativa, il venditore può anche presentare come garanzia quella di una fideiussione: un terzo soggetto si impegna, in caso di insolvenza, nei confronti della banca. Deve trattarsi, è chiaro, di un terzo soggetto dotato di certi requisiti, vale a dire con un patrimonio mobiliare ed immobiliare in grado di coprire senza problemi l’eventuale debito che potrebbe generarsi se il soggetto venditore risultasse inadempiente.
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