Ci sono casi in cui vendere casa alla banca è l’unica strada percorribile, ad esempio se si ha bisogno di liquidità immediata o se non si riescono più a pagare le rate del mutuo; in questi casi cedere l’immobile è l’unica scelta razionale.
Immaginiamo che tu abbia aperto un mutuo, all’inizio andava tutto bene, ma poi tra la crisi finanziaria e la carenza di occupazione le rate si sono accumulate e ti sei ritrovato con l’acqua alla gola, senza poter pagare in alcun modo e con il rischio di pignoramento.
In questi casi l’unica soluzione legale è quella di cedere l’immobile alla banca.
Vediamo insieme quali sono i casi e le condizioni per cui è possibile vendere casa alla banca.
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Quando le banche acquistano case da privati?
Anzitutto chiariamo che quando parliamo di vendere casa alle banche, non intendiamo un’azione coercitiva da parte dell’istituto bancario, ma di un atto volontario che il proprietario decide di fare per evitare il pignoramento.
Non sempre è possibile vendere casa alla banca in questi termini. Si può fare solo in determinati casi, attraverso il cosiddetto prestito vitalizio ipotecario, che prevede che il proprietario che intende cedere l’immobile abbia almeno 60 anni.
Le condizioni di questa operazione sono molto convenienti, perché permettono a chi vende casa di ricevere il denaro dalla banca e continuare a vivere nell’abitazione fino alla fine dei propri giorni.
Dopodiché saranno gli eredi a decidere se lasciarlo alla banca o se conviene avere la proprietà dell’immobile.
Vediamo adesso come funziona e quali sono i passi da seguire per vedere casa evitando errori con il prestito vitalizio ipotecario.
Come vendere casa alle banche con il prestito ipotecario
Vendere casa alla banca è forse l’ultimo passo, quando tutte le altre vie falliscono e il bisogno di liquidità diventa imminente.
Come accennavamo sopra, la condizione essenziale per cedere il proprio immobile alla banca è non avere meno di 60 anni.
In cambio dell’immobile l’istituto bancario concederà al proprietario un prestito, che potrà ripagare rivendendo la casa dopo la sua dipartita, fatto salvo il caso in cui gli eredi decidano di riscattare il prestito per tornare legittimi proprietari.
Quali sono le spese da sostenere in questo caso? Naturalmente non è necessario pagare alcuna rata per il prestito vitalizio ipotecario, ma bisogna comunque coprire i costi degli interessi e le spese del finanziamento, con le modalità stabilite al momento della stipula del contratto.
Altre spese da sostenere per vendere casa alla banca sono:
- l’imposta dello 0,25% del prestito nel caso si tratti di ipoteca sulla prima casa e del 2% se non è prima casa;
- le tasse previste sull’immobile, nel caso non sia prima casa, per tutta la durata del prestito (Imu, Tari, Irpef, ecc…) .
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Chi stabilisce il prezzo quando si vende casa alla banche?
Nei casi di normale compravendita è il proprietario che decide il prezzo della casa, per suo conto o tramite agenzia. Quando si vende la casa alla banca invece l’istituto di credito si tutela facendo fare una perizia dell’immobile.
Normalmente questa stima viene effettuata da un perito esterno all’istituto di credito, in modo che il prezzo convenuto sia oggettivo e in linea con i prezzi del mercato.
Per dare una soglia massima, la maggior parte delle banche difficilmente concede più di 350 mila euro con il prestito vitalizio ipotecario.
A incidere sul prestito in cambio della casa, oltre naturalmente al valore dell’immobile, è anche l’età del proprietario.
Sembra cinico da dire, ma nel caso del prestito vitalizio ipotecario più l’età è avanzata prima la banca sa di poter rientrare nel suo investimento. Per questo sul valore del prestito l’età incide notevolmente: è possibile ottenere circa il 15‰ dell’investimento se si hanno tra i 60 e i 70 anni, circa il 20‰ tra i 70 e gli 80 anni, circa il 40‰ tra gli 80 e i 90 anni, e oltre questa soglia si può arrivare fino al 90‰.
Vendere casa alla banca: agevolazioni fiscali
La legge prevede alcune agevolazioni fiscali nel caso si voglia cedere un immobile alla banca.
In particolare:
- Imposte di bollo;
- Imposte di registro;
- Tasse sulle concessioni governative;
- Imposte ipotecarie e catastali.
Per concludere, bisogna tenere presente che vendere casa alla banca non deve per forza essere un atto definitivo. Infatti, se si riesce a ottenere il capitale per riscattare il debito più gli interessi è possibile rientrare in possesso dell’immobile come se si fosse trattato di un normale mutuo.
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