Molti vorrebbero comprare casa ma non tutti hanno la liquidità necessaria per poterlo fare saldando subito l’intero importo. Vendere casa a rate, in questi casi, rappresenta una possibile soluzione.
La vendita a prezzo rateizzato è un’opportunità che può risultare favorevole anche per chi vuole vendere casa, perché consente di attirare un maggior numero di potenziali acquirenti: tra di essi, anche coloro che faticano ad ottenere un mutuo bancario. Per ottenere un mutuo, infatti, è necessario offrire determinate garanzie: questo, soprattutto per i più giovani, non è sempre possibile.
Allo stesso modo, a tanti dispiace dover pagare un affitto per una casa che non diventerà mai di proprietà, ed ecco che la vendita con pagamento dilazionato diventa un’interessante opzione.
In questo articolo ti spiegheremo in cosa consiste un contratto di vendita a rate e ti guideremo cosicché tu possa conoscere aspetti positivi e negativi della compravendita a rate.
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Vendita con riserva di proprietà
Quando l’acquirente non riesce ad ottenere il tradizionale mutuo bancario, con l’aiuto di un notaio può comunque fare la sua proposta al venditore. Si può realizzare, in pratica, un atto di vendita con riserva di proprietà.
In cosa consiste la vendita con riserva di priorità per gli immobili? In poche parole, l’acquirente ottiene subito la consegna del bene (casa), e può iniziare immediatamente a goderne, ma la proprietà non viene ancora trasferita. Questo avviene soltanto una volta che il compratore termina di pagare tutte le rate pattuite con il venditore.
Si tratta, dunque, di una soluzione piuttosto diversa rispetto a quella che prevede il classico mutuo. In tal caso, infatti, l’acquirente diventa subito proprietario (dovendo poi comunque estinguere poco per volta il debito contratto con la banca).
Va detto che il compratore, in caso di vendita con riserva di proprietà, assume tutti i rischi già alla consegna dell’immobile. Tanto per intenderci, dovesse subentrare un danno anche importante, ad esempio a seguito di un evento naturale come un terremoto o altro, l’acquirente dovrà comunque continuare a corrispondere le rate al venditore, come da accordi iniziali.
La risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà può per lo più avvenire a causa di un’eventuale inadempienza da parte dell’acquirente. Il mancato pagamento di una rata soltanto, non superiore all’ottava parte del prezzo, non determina però la risoluzione.
Peraltro, in caso invece di risoluzione a causa dell’inadempienza del compratore, quest’ultimo è comunque piuttosto tutelato poiché il venditore dovrà restituirgli le rate già versate. Ovviamente, salvo diversi accordi iniziali e al netto di un compenso adeguato per l’utilizzo della casa e per eventuali danni arrecati alla stessa (indennità).
Se si decide di vendere casa a rate, in caso di mancato pagamento, per il venditore può essere difficoltoso recuperare subito la disponibilità del bene. Spesso capita di dover arrivare ad una procedura di esecuzione forzata, con le tempistiche sfavorevoli che tutto ciò può comportare.
A seguito della trascrizione della vendita con riserva di proprietà, l’acquisto diventa opponibile a terzi e questo costituisce un’altra importante tutela per chi compra.
Per quanto concerne la contabilizzazione della vendita con riserva di proprietà, come già detto il compratore diventa ufficialmente proprietario soltanto dopo aver pagato l’ultima rata. Nel frattempo, però, l’iscrizione dell’ipoteca legale e la sua successiva cancellazione – piuttosto onerose – sono a suo carico. Anche le spese di manutenzione e i rischi legati al rischio di deperimento lo sono, così come il carico fiscale delle imposte dovute sulla casa. Imposta di registro ed IVA devono essere pagate già al momento della sottoscrizione del contratto, quando l’acquirente di fatto inizia a godere dell’immobile pur non essendone proprietario.
Restando in tema di possibili modalità di compravendita, potrebbe sicuramente interessarti leggere proposta di acquisto vincolata al mutuo
Compravendita a rate: vantaggi e svantaggi
Abbiamo visto, dunque, che la compravendita a rate può presentare dei pro e dei contro sia per chi compra che per chi vende.
In particolare, vediamo di ricapitolare quali sono i vantaggi e gli svantaggi per chi decide di vendere casa con pagamento dilazionato. Partiamo dagli aspetti positivi, che sono numerosi e importanti:
- Possibilità di trovare un maggior numero di potenziali clienti, anche tra coloro che non hanno facile accesso ad un mutuo e/o non dispongono di sufficiente liquidità.
- In caso di esecuzione forzata, grazie all’ipoteca iscritta a proprio favore, il venditore ha diritto ad avere ciò che gli spetta e che deriva dalla vendita del bene immobile.
- Le spese di manutenzione ed anche le imposte sono a carico di chi compra.
- Possibilità di fruire di tutte le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, qualora debba comprare a sua volta una nuova abitazione.
In caso di vendita a rate di una casa, lo svantaggio principale per il venditore è sostanzialmente uno solo. Si tratta di un rischio, più che altro. In caso di mancato pagamento da parte dell’acquirente, non si recupera automaticamente la disponibilità del bene. Infatti, è molto spesso necessario procedere con un’esecuzione forzata, la quale può richiedere tempi anche piuttosto lunghi.
Alla luce di quanto detto, possiamo sicuramente affermare che vendere casa a rate può rappresentare, al giorno d’oggi, un’interessante formula alternativa rispetto alle compravendite di tipo più tradizionale. Ecco perché è importante conoscerne meglio il funzionamento e le peculiarità.
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