Tra le tante cose a cui fare attenzione quando si acquista una casa c’è il rogito o atto notarile di compravendita.
Cos’è il rogito? A cosa fare attenzione quando si stipula un atto di compravendita? Come ci si comporta quando ci sono delle parti dell’immobile da sanare o regolarizzare?
A dare una risposta a queste domande ci sarà il Geometra Andrea Peirano, che con il suo studio tecnico si occupa proprio di gestione immobiliare.
Grazie all’esperienza maturata negli anni nell’ambito della risoluzione delle problematiche legate ai rogiti, della trattazione edilizia e catastale finale e delle problematiche successorie, ci dirà a cosa fare maggiormente attenzione quando si acquista un’immobile.
Indice degli argomenti
Cos'è il rogito notarile?
Il rogito notarile è l’atto ufficiale, redatto secondo delle prescritte formalità, con cui si sancisce il passaggio di proprietà di un bene immobile a seguito di una trattativa tra le parti che formalizza la valutazione dell’immobile.
Il notaio ha un ruolo cruciale nel processo di compravendita poiché esso trascrive l’atto nei registri immobiliari, versa i tributi sul passaggio di proprietà e fa da garante alla regolarità legale dell’atto.
Inoltre, il notaio si occupa di vagliare lo stato dell’immobile (verificando che non ci siano ipoteche o irregolarità riguardo la normativa catastale ed edilizia) e dare lettura dell’atto alle parti spiegandone i passaggi più complessi.
Quali sono gli elementi del rogito a cui fare maggiore attenzione?
Oltre ai documenti che vanno allegati al rogito, come ad esempio l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), rimane fondamentale il profilo edilizio catastale dell’immobile.
La parte edilizia è quella più importante in assoluto.
L’immobile deve essere conforme dal punto di vista edilizio. Mentre con il catasto sistemare eventuali irregolarità richiede meno tempo, la maggior parte delle problematiche si sviluppano a livello comunale, con gli enti e gli uffici tecnici. Questo perché non sempre gli immobili sono facilmente regolarizzabili o modificabili.
Il consiglio è quindi quello di far effettuare un sopralluogo da parte di tecnico qualificato per verificare la corrispondenza dell’immobile con ciò che è depositato in comune e catasto. Spesso con un sopralluogo si evincono le eventuali difformità fin da subito evitando perdite di tempo e rinvii dei rogiti.
Capita spesso che un proprietario faccia delle modifiche distributive interne, magari demolendo uno o più muri, facendo redigere poi una sola variazione catastale creando così, in questo caso, una difformità tra ciò che è depositato al catasto e ciò che si trova nell’ufficio tecnico comunale, rendendo di fatto l’immobile non compravendibile.
Inoltre, un’altra problematica potrebbe essere l’accertamento della difformità da parte di un perito, il quale rilevato ”l’abuso” per conto della banca, che quindi non eroga il mutuo, blocca di fatto il rogito.
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Come sanare le eventuali parti dell’immobile non dichiarate?
In caso di piccole difformità interne l’immobile è quasi sempre regolarizzabile con una pratica post operam (a patto che le opere rispettino tutte le norme tecniche e igenico-edilizio) ovvero con una Cila in sanatoria (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) pagando al comune una sanzione di 1000 euro e presentando la relativa variazione catastale.
A seguito di queste operazioni l’immobile può considerarsi vendibile.
Talvolta è molto più veloce ed economico ripristinare l’abuso, magari ricostruendo quel singolo muro che si era eliminato.
Laddove ci siano delle modifiche che richiedono pratiche soggette ad autorizzazione dall’ufficio tecnico comunale, l’immobile non è vendibile fino al rilascio delle necessarie autorizzazioni.
Quando, ad esempio, si è ampliata abusivamente una porzione di casa, diventa molto più difficile e oneroso sanare.
I casi possono essere molteplici e ad ogni modo sono procedure che richiedono costi e tempi più lunghi di realizzazione.
In passato la legge aveva le maglie più larghe e poteva capitare di andare all’atto con dei piccoli abusi. Il notaio faceva dichiarare alle parti che l’immobile era regolare e si procedeva alla vendita, oggi non è più così semplice e comunque è fortemente sconsigliato operare in tal senso in quanto i problemi sorgono poi in seguito quando si cerca di rivendere l’immobile e si scoprono tutte le irregolarità che potrebbero compromettere la trattativa.
Quali sono le problematiche successorie più frequenti?
Le principali problematiche sono quelle legate alle successioni testamentarie poiché con la successione legittima è tutto un più facile.
A volte il De cuius lascia un testamento che, seppur valido nella forma, con la quota disponibile va a ledere i diritti di uno o più eredi non rispettando la quota legittima, con spesso conseguenze legali ed economiche per gli eredi stessi.
Può capitare che i De cuius scrivano dei testamenti che risultano poi nulli perché ad esempio firmati da marito e moglie in calce al documento. In questo caso per la legge si tratta di un testamento congiunto e di conseguenza non valido. Il testamento deve essere personale, firmato, datato e chiaro.
Nel caso di testamento nullo, ad esempio, se ad un figlio spettava la casa di città mentre all’altro quella al mare, si procede per successione legittima, ovvero assegnando la metà di ogni immobile a ciascuno, rendendo necessario un successivo intervento di un notaio con i relativi costi.
Inoltre occorre sottolineare come gli eventuali abusi vengono ereditati con l’immobile. Di conseguenza se s’intende vendere un’immobile ereditato con dei pregressi abusi edilizi occorrerà sanarli laddove possibile.
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