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Quotazioni OMI
Di che cosa si occupa, esattamente, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare?
Per prima cosa, della banca dati delle quotazioni che vengono fornite su tutto il territorio nazionale. Si tratta di un report che avviene ogni 6 mesi e che riguarda la compravendita ed anche la locazione degli immobili.
Questa banca dati semestrale indica l’intervallo minimo/massimo dei valori di mercato e di locazione, tenuto conto di vari elementi tipo la tipologia immobiliare, lo stato di manutenzione, ecc. E’ comunque molto difficile determinare con precisione i prezzi medi, poiché gli elementi da considerare sono tanti ed estremamente eterogenei. Pertanto, le quotazioni immobiliari OMI non possono essere considerate come sostitutive rispetto ad una stima specifica del valore di ogni singolo immobile. Ecco perché, generalmente, è sempre opportuno affidarsi ad un professionista del settore per assegnare il giusto valore ad una casa.
Inoltre, l’OMI cura la gestione e la pubblicazione dei volumi di compravendita immobiliare, sia per il settore residenziale sia per quello non residenziale. Questi dati vengono forniti suddivisi dettagliatamente per ogni Provincia e Comune.
Le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate hanno origine da alcune precise aggregazioni, che sono:
Fascia
Ogni territorio comunale si suddivide in fascia centrale, semicentrale, periferica, suburbana ed extraurbana.
Zona
Con zona di una porzione della fascia territoriale che rispecchia una certa uniformità sul piano socio-economico e socio-ambientale. Di conseguenza, i valori di mercato degli immobili tendono ad essere abbastanza omogenei, con uno scostamento tra valore minimo e massimo che non supera il 50%
Destinazione d'uso
Gli immobili differiscono in base alla funzione e alle attività che ci verranno svolte all’interno. Ci sono immobili residenziali ad uso abitativo, altri commerciali con destinazione d’uso commerciale appunto, poi ci sono quelli terziari con destinazione d’uso direzionale e quelli produttivi.
Tipologia edilizia
La tipologia edilizia è una classificazione che tiene conto delle caratteristiche distributive, organizzative e funzionali degli edifici.
Stato di manutenzione e conservazione
Si valutano le condizioni generali in cui si trova un immobile, e generalmente lo stato si classifica come ottimo, normale o scadente.
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OMI valori immobiliari
Rilevazione diretta
Nel primo caso, si considerano apposite schede standard ma soltanto nei Comuni con una sufficiente dinamica di mercato (circa 1.400 Comuni nei quali si realizza circa il 70% delle compravendite totali). Le indagini sono rivolte al mercato delle compravendite ed anche a quello degli affitti e servono per acquisire informazioni circa i dati identificativi, i fattori posizionali, le caratteristiche estrinseche degli immobili, ecc. Una volta concluse le varie fasi dell’indagine, con una cadenza semestrale, si procede alla validazione dell’archivio delle schede e dell’archivio cartografico.
Rilevazione indiretta
La rilevazione indiretta, invece, viene utilizzata quando il mercato non costituisce un campione abbastanza significativo. Si utilizzano, quindi, tecniche di comparazione e valutazione di tipo estimale.
Le quotazioni dell’agenzia del territorio sono oggetto di continui aggiornamenti. Una volta validati gli archivi di cui sopra, si esaminano e si rielaborano i nuovi dati, così da poter fare una proposta di aggiornamento dei valori immobiliari OMI provinciali.
L’aggiornamento viene acquisito nell’archivio informatico dell’OMI e sottoposto ad un apposito comitato tecnico. In questo modo, si ha un confronto tra l’Agenzia delle Entrate, gli operatori del settore immobiliare ed i rappresentanti delle principali istituzioni locali.
Una volta acquisito il parere tecnico del suddetto comitato (CCT), subentra la Commissione Tecnica di Validazione. Quest’ultima ha il compito di formalizzare l’aggiornamento, sottoscrivendo il relativo verbale.
In conclusione, possiamo dire che l’OMI si fonda su tre principi essenziali:
- l’affidabilità delle quotazioni di mercato
- la valorizzazione per fini statistici ed informativi
- l’analisi e lo studio del mercato immobiliare
Come abbiamo già detto, le quotazioni vengono aggiornate ogni 6 mesi e per conoscere i valori dei semestri precedenti è sufficiente consultare l’apposita sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate.
