Devi vendere o comprare casa e sei ancora indeciso se affidarti o meno ad un’agenzia immobiliare? I tuoi dubbi dipendono soprattutto dal timore che scegliere di avvalerti di un mediatore immobiliare possa far lievitare eccessivamente i costi?
Vediamo allora di fare un po’ di chiarezza al riguardo per capire la percentuale all’agenzia immobiliare più consona da pagare.
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Qual è il ruolo dell'agente immobiliare?
Che l’agente immobiliare abbia il compito di favorire l’incontro tra venditore ed acquirente, è cosa chiaramente risaputa.
Ma forse può essere utile ed interessante scoprire un pochino più nel dettaglio quali sono le mansioni di un buon agente immobiliare.
Innanzitutto, l’agente deve fare un continuo ed incessante lavoro di ricerca, al fine di individuare gli immobili più adatti per soddisfare le richieste di chi vorrebbe acquistare e, viceversa, scovare potenziali acquirenti per conto di chi vorrebbe invece vendere.
Parallelamente a questo lavoro di ricerca, c’è tutto un mondo fatto di attente analisi di mercato, volte ad individuare sempre la valutazione dell’immobile più corretta, così da semplificare l’incontro tra domanda e offerta, con soddisfazione da ambo le parti.
Il tempo impiegato dall’agente immobiliare per ogni singolo caso non è indifferente: operazioni di marketing varie, visite agli immobili da vendere, accompagnando gli eventuali clienti interessati, contatti con altre agenzie per un eventuale lavoro svolto in collaborazione (laddove necessario), aggiornamenti delle proprie conoscenze in ambito economico, fiscale e legale, disbrigo di tutte le pratiche a livello burocratico e così via. Il tutto, sempre avendo cura di gestire ogni situazione, anche quelle talvolta un pochino più complesse, con professionalità, competenza e, non ultima, cortesia.
E’ evidente che tutti questi servizi debbano in qualche modo essere retribuiti, e ciò avviene attraverso quella che comunemente viene definita provvigione. Vediamo qual è la situazione attuale e perché, nonostante tutto, può essere ancora comodo e conveniente rivolgersi ad un mediatore immobiliare
Provvigioni e quando pagarle
Generalmente le commissioni spettanti all’agenzia immobiliare corrispondono ad una percentuale del prezzo finale dell’immobile: in linea di principio, la somma viene corrisposta sia da chi vende, sia da chi acquista, proprio a comprova del fatto che il ruolo del mediatore immobiliare debba essere quanto più possibile neutrale.
Non esistono percentuali fisse a tale proposito, molto dipende dalle regioni, talvolta dalle singole città o addirittura dalle specifiche zone. Mediamente, le percentuali più diffuse si aggirano intorno al 2-3%, ma possono esserci casi in cui la percentuale si abbassa oppure altri casi in cui sale sensibilmente di livello.
E quando, di preciso, si devono sostenere i costi legati all’agenzia immobiliare? La regola vuole che, di solito, la provvigione venga corrisposta al termine della trattativa, ma non necessariamente aspettando che si arrivi al vero e proprio contratto stipulato di fronte al notaio (rogito): di solito, l’agenzia viene retribuita già quando si giunge al cosiddetto contratto preliminare tra le parti. E’ chiaro che, fino a quel momento, il ruolo del mediatore deve risultare assolutamente attivo, il cliente deve essere accompagnato passo dopo passo.
Compenso all'agenzia immobiliare quando si acquista
Quando si tratta di acquistare casa, ad esempio, il compenso medio da corrispondere all’agenzia immobiliare potrebbe essere del 3% circa. In questo modo, si va a pagare un congruo prezzo per avere in cambio determinati servizi da parte dell’agenzia stessa:
- La verifica della conformità dell’immobile a livello catastale, urbanistico ed ipotecario
- L’assenza di pendenze sull’immobile o sul venditore
- La sussistenza di un prezzo di vendita adeguato e coerente per quella tipologia di casa
La percentuale della provvigione, però, può arrivare addirittura ad azzerarsi in alcuni contesti urbani d’Italia, dove si presentano dinamiche distorsive in base alle quali l’offerta è di gran lunga superiore rispetto alla domanda: in questi casi, si cerca il più possibile di incentivare ed incuriosire un numero più elevato di potenziali acquirenti.
Al contrario, i costi dell’agenzia immobiliare possono salire fino al 6-7% se quest’ultima deve caricare tutto sul compratore: questo succede, di solito, nelle località caratterizzate da una fortissima domanda, dove quindi perfezionare una vendita risulta teoricamente molto più semplice. In questi casi il margine di trattativa è assai ridotto ed è innegabile che vi sia un aggravio di costi nei confronti dell’acquirente.
Negli ultimi anni si stanno affacciando sul mercato immobiliare anche delle realtà (di solito online) che, a fronte di una serie di servizi offerti da remoto, possono garantire prezzi fissi e più contenuti rispetto alla media: si tratta del cosiddetto sistema “fix price”, sicuramente un’opportunità interessante di cui tenere conto di questi tempi.
Le commissioni dell'agenzia immobiliare quando si deve vendere
Vediamo ora, invece, quali sono le provvigioni previste per chiunque voglia vendere la propria casa e intenda farlo avvalendosi dell’intermediazione di un professionista.
Anche in questo caso, l’ammontare della provvigione può variare sensibilmente per diversi motivi, comunque in linea di massima si attesta intorno al 2%, a fronte di un certo numero di servizi ricevuti in cambio. Il conteggio di quanto ci guadagna un agente immobiliare, pertanto, è presto fatto.
Ma cosa deve fare, quindi, il mediatore immobiliare una volta che si è stipulato un contratto con l’agenzia?
- Svolgere un ruolo da “regista” per raggiungere l’obiettivo finale, vale a dire la compravendita: deve quindi districarsi tra i vari attori coinvolti, come possono essere eventuale geometra, amministratore di condominio, potenziali compratori, ecc.
- Sostituirsi al venditore per tutto ciò che concerne la parte burocratica: redazione contratto preliminare, registrazione dello stesso e così via.
- Mediare tra compratore e venditore, anche nelle circostanze più critiche
- Sostenere dei costi, di solito a monte (quindi prima ancora di aver incassato), per dare visibilità all’immobile da vendere sui vari canali (piattaforme digitali, ecc.).
Anche in caso di vendita, possono verificarsi dinamiche distorsive laddove vi siano particolari situazioni. Se, ad esempio, la domanda in quella zona è sensibilmente maggiore rispetto all’offerta, vendere è più semplice e dunque la percentuale per il venditore può scendere fino ad annullarsi completamente.
Se, al contrario, è l’offerta a superare di gran lunga la domanda, allora lo sforzo di mediazione ed intercettazione di potenziali acquirenti sarà maggiore e necessiterà di una retribuzione più elevata: in questi casi, la provvigione può salire fino al 3% ed oltre.
Anche per chi vende, c’è sempre l’opzione “fix price” nel caso ci si voglia appoggiare ad una realtà immobiliare un po’ più alternativa e di stampo decisamente digitale.
Non tirare a indovinare
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Quali sono le provvigioni in caso di affitto?
Prendiamo ora in considerazione l’ipotesi di un immobile da affittare. Quella sul sistema affitto, per la verità, è un’operazione di mediazione che non rappresenta un’attività ad alto valore aggiunto, ed è proprio per questo motivo che non rientra tra le attività cosiddette core, vale a dire principali, dell’agente immobiliare.
Nei rari casi in cui l’agente immobiliare si ritrovi a gestire una locazione, il suo compenso sarà indicativamente pari al 10-15% della prima annualità ed i suoi compiti principalmente saranno:
- Gestire gli appuntamenti con coloro che sono interessati a visionare la casa
- Scremare i potenziali inquilini, scartando quelli apparentemente poco indicati
- Controllare la posizione finanziaria dei probabili candidati: verifica CRIF (cattivi pagatori), assicurazioni, ecc.
Trattandosi di un sistema piuttosto differente rispetto a quello del mercato di compravendita, negli ultimi anni sono sorte diverse società specializzate esclusivamente nel settore affitti immobiliari: tali realtà sono dunque in grado di offrire servizi più mirati e maggiore efficienza.
