Vorresti vendere casa? Allora devi assolutamente conoscere tutto ciò che concerne la tassazione per la vendita di un immobile.
In linea di massima, di solito, chi vende non deve pagare tasse sulla cessione della casa: tuttavia, è bene sapere che esistono alcune eccezioni.
Indice degli argomenti
Cosa bisogna pagare quando si vende una casa?
Quali sono gli oneri a carico di chi vende casa? Qual è la tassazione per la vendita di un immobile?
Innanzitutto, occorre fare un’importante distinzione tra immobili posti in vendita dopo 5 anni dal loro acquisto ed immobili che invece si possiedono da meno di 5 anni.
Quando si mette in vendita una casa e sono trascorsi più di 5 anni da quando se ne è acquisita la proprietà, allora non è necessario pagare l’Irpef sulla plusvalenza (di seguito spiegheremo meglio di cosa si tratta) e neppure altri tipi di imposta.
Se, in precedenza, si è potuto usufruire di agevolazioni fiscali come, ad esempio, il bonus prima casa, il discorso vale comunque. Decorsi i 5 anni, si può comunque rivendere l’immobile senza perdere il diritto alle agevolazioni e senza correre il rischio di essere sanzionati.
E che cosa succede se si mette in vendita una casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisizione?
Se la vendita determina una plusvalenza, allora è previsto il pagamento dell’Irpef.
Qualora, invece, si dovesse verificare una di queste condizioni, non è dovuta nessuna forma di tassazione per la vendita dell’immobile. Quando non si paga la plusvalenza sulla vendita, in pratica? Vediamolo insieme:
- Se si è usufruito personalmente (o anche eventuali familiari fino al terzo grado) dell’immobile come abitazione principale (residenza effettiva), per la maggior parte del tempo trascorso dalla data di acquisto.
- Se si è ricevuto l’immobile a seguito di successione ereditaria.
- Nel caso in cui l’immobile sia stato ricevuto a seguito di donazione. In questo caso, però, devono essere trascorsi almeno 5 anni dall’acquisto (o dalla costruzione della casa) da parte di chi ha effettuato la donazione.
Chiariamo il concetto di plusvalenza
Abbiamo parlato poco fa di plusvalenza, ma che cos’è esattamente?
Quando si vende casa, di solito, si ottiene un guadagno dato dalla differenza tra l’importo a suo tempo pagato e quello a cui si è rivenduto l’immobile. Questo guadagno si chiama, per l’appunto, plusvalenza ed è tassato soltanto in alcuni casi se si tratta di fabbricati (abitazioni, negozi, uffici, ecc.) o terreni agricoli, e invece è tassato sempre se si tratta di terreni edificabili.
Se ci riferiamo ad un appartamento, ad esempio, la plusvalenza dev’essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore, e dev’essere tassata in base alle aliquote progressive previste sul reddito complessivo. L’aliquota minima è del 23%, ed è per questo che di solito conviene fare in modo che il notaio, che si occupa dell’atto di vendita, applichi l’imposta sostitutiva pari al 20%.
Vendere casa non è quasi mai una “passeggiata”, le cose da sapere e da fare sono davvero tante, ed anche le tempistiche potrebbero risultare non proprio contenute.
Per saperne un po’ di più, non perderti questi nostri utili approfondimenti: tempo medio vendere casa e vendere casa
Se pensi di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare, leggi anche qui: detrazione spese agenzia immobiliare
Tassazione vendita immobile fra privati
Le imposte dovute, in sede notarile, in caso di compravendita di un immobile tra privati sono sostanzialmente quattro:
- registro, pari al 9% del valore catastale
- catastale, pari a 50 euro
- ipotecaria, anche questa pari a 50 euro
- imposta sul valore aggiunto, compresa tra il 4% (prima casa) il 22% (immobile di lusso)
Salvo differenti accordi, queste imposte gravano generalmente sul compratore, così come anche il compenso per il notaio (che, peraltro, viene di solito scelto dall’acquirente stesso).
Esiste comunque la possibilità di accordarsi diversamente, decidendo che le spese vengano suddivise equamente tra le due parti oppure addirittura che siano interamente a carico del venditore.
Non tirare a indovinare
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Tassazione vendita casa ereditata
Vendere immobile ereditato? Ecco le cose importanti da sapere.
La tassazione in caso di vendita di una casa ereditata, infatti, merita indubbiamente un approfondimento specifico.
Quando si eredita un immobile, una delle prime cose da fare è presentare la dichiarazione di successione, la quale notifica il trasferimento dei beni agli eredi del defunto. Si tratta di un documento molto importante dal punto di vista fiscale e dev’essere presentato entro un anno dal decesso.
La dichiarazione di successione deve contenere l’elenco completo di tutti i beni del defunto e serve proprio per definire l’ammontare effettivo delle tasse dovute sull’eredità. Nulla potrà essere rivenduto senza aver prima pagato le relative imposte, e pertanto è evidente l’importanza di tale documento.
La dichiarazione di successione può essere redatta in autonomia, tramite apposito programma messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, oppure affidandosi ad un notaio o ad un commercialista.
Riepilogo tasse da versare per immobili ereditati
Vediamo di riassumere brevemente quali sono le tasse da pagare per forza, anche nell’ottica di voler poi rivendere l’immobile ricevuto in eredità:
- Tasse di successione, in percentuale variabile (4-6-8%) a seconda del grado di parentela (è prevista anche una franchigia nel caso di figli e coniuge)
- Imposta ipotecaria, pari al 2% del valore catastale, e imposta catastale, pari all’1% del valore catastale. Nel caso in cui uno degli eredi possa beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa, allora queste imposte ammontano a 200 euro ciascuna (quota fissa)
- Imposta di bollo, vale a dire 64 euro per ogni nota di trascrizione
- Tributi speciali, come ad esempio i diritti di segreteria
- Tassa ipotecaria, pari a 35 euro per ogni nota di trascrizione
Inoltre, prima di poter procedere con la vendita di una casa ereditata, entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione occorre presentare la domanda di voltura catastale. A tale scopo, ci si deve rivolgere all’ufficio del catasto situato nella stessa provincia dell’Agenzia delle Entrate cui ci si è inizialmente appoggiati.
Anche in questo caso, sono previsti ulteriori versamenti a carico del venditore:
- Tributo speciale catastale, pari a 55 euro
- Imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 100 righe (o 4 pagine)
Per chi deve vendere un immobile ereditato, ci sono anche altri atti da portare avanti. Quelle che abbiamo indicato, comunque, sono le tasse vendita casa ereditata che è assolutamente utile conoscere.
Se desideri approfondire l’argomento, ti consigliamo di consultare anche il nostro articolo costo passaggio di proprietà
Per saperne di più, invece, in merito alla possibilità di vedere una casa ricevuta in donazione, ti suggeriamo di leggere vendita immobile donato
