Quando si sente parlare di frazionamento immobiliare, ci si riferisce a quei casi in cui un’unità abitativa viene suddivisa in due o più parti. Si tratta, in pratica, dell’esatto contrario di quella che viene definita fusione, vale a dire l’accorpamento di diverse unità immobiliari al fine di formarne una unica più grande.
Il frazionamento di un immobile è una pratica piuttosto diffusa quando si ha a che fare con appartamenti di grandi dimensioni. Una volta create delle unità più piccole, è molto probabile che siano più facilmente vendibili ed anche con un maggiore introito finanziario.
Nel nostro articolo vedremo quindi di scoprire come e quando si può procedere con il frazionamento catastale di un immobile. Parleremo, tra le altre cose, di frazionamento immobile e mutuo, ed anche di frazionamento immobile per divisione ereditaria.
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Costi frazionamento immobiliare
Come già detto, frazionare un immobile è una procedura piuttosto diffusa, e le motivazioni principali sono due:
- Si riducono i costi di gestione che un appartamento (o altro tipo di fabbricato) molto grande comporta.
- Si creano maggiori opportunità sul piano “commerciale”, perché gli immobili piccoli godono di un mercato più dinamico ed è più semplice venderli o affittarli.
I motivi che possono indurre alla decisione di frazionare un immobile possono essere diversi, ma di solito queste sono le circostanze più comuni:
- Immobile che va in successione: si può fare una suddivisione equa così da soddisfare due o più eredi (divisione ereditaria).
- Immobile che viene frazionato e in parte dato in locazione: il proprietario può decidere di tenere per sé una parte, abitandoci, e di dare in affitto un’altra porzione.
- Rendere più semplice la vendita di un immobile di grandi dimensioni: come già accennato, le unità immobiliari piccole sono più facili da vendere rispetto a quelle grandi. Inoltre, mediamente il loro valore al metro quadro è superiore. E’ molto probabile che vendere due piccoli alloggi comporti un’entrata economica maggiore rispetto a venderne uno unico composto da entrambi.
- Una parte dell’immobile può essere destinata ad un familiare, nella maggior parte dei casi ad un figlio oppure ai genitori, ai nonni, ecc.
E’ importante sapere che frazionare un immobile comporta delle modifiche, più o meno sostanziali, che sono oggetto di precise normative ed autorizzazioni.
Inoltre, sono chiaramente previsti dei costi che dipendono, innanzitutto, dalla necessità o meno di effettuare opere murarie importanti. Volendo fare una stima molto approssimativa, possiamo così riassumere i costi di frazionamento di un immobile:
- Senza opere pesanti: dai 500 ai 3.000 euro circa.
- Con opere pesanti: dai 600 ai 4.000 e oltre euro.
- Se si tratta soltanto di un terreno: dai 350 ai 2.500 euro circa.
A questi costi occorre aggiungere gli oneri di urbanizzazione, che corrispondono a circa 500 euro ogni 10 metri quadrati, l’allaccio alle varie utenze, gli attestati di prestazione energetica, ecc.
E poi ci sono gli eventuali onorari dei professionisti, cui è comunque sempre bene rivolgersi per non commettere errori e per essere certi che tutto venga svolto nel modo migliore. Questi onorari potranno variare sensibilmente a seconda dei casi. Se ci si affida ad un professionista soltanto per le pratiche urbanistiche e catastali, il compenso sarà inferiore. Nel caso in cui, invece, il professionista debba occuparsi anche degli aspetti energetici ed impiantistici, allora la cifra sarà sicuramente destinata a salire.
Le nuove proprietà devono essere registrate con atto notarile, per cui occorre anche considerare che il frazionamento di un immobile comporta dei costi di notaio.
Cosa fare in caso di mutuo?
Il frazionamento di un mutuo avviene quando il titolare originario vende una parte della proprietà. Chi acquista può subentrare nella quota di mutuo riferita a quella porzione. Se, invece, il proprietario non intende vendere ma soltanto attribuire in proprietà i due o più appartamenti risultanti dal frazionamento, occorre dirlo fin da subito alla banca. In questo modo, si divide il mutuo in quote già in origine, in base alle percentuali di possesso.
Infine, non sempre tutti ricordano che anche dal punto di vista fiscale le cose possono cambiare sensibilmente a seguito di un frazionamento immobiliare. Si può dividere, supponiamo, un grande appartamento in due parti e rimanere ad abitare in una delle due. Questa, in quanto prima casa, verrà tassata in un certo modo. La metà restante, che magari resta comunque di proprietà ma utilizzata in altra maniera (data in affitto, ecc.), avrà una tassazione maggiore. Questo, lo ripetiamo, soltanto nel caso in cui il proprietario rimanga lo stesso per tutte le unità immobiliari ottenute a seguito del frazionamento.
Frazionamento immobile senza opere
Se si decide di procedere con il frazionamento di un immobile, ci sono diverse autorizzazioni da richiedere o comunque cose che è necessario sapere/fare. Vediamole in sintesi:
- Bisogna verificare la documentazione originale dell’immobile, soprattutto la conformità urbanistica e la conformità catastale.
- Bisogna aprire le pratiche edilizie (CILA o SCIA) necessarie per autorizzare il frazionamento sul piano edilizio ed urbanistico.
- Occorre aggiornare tutti i dati catastali.
- Ci vuole l‘autorizzazione del condominio.
- Occorre pensare a tutti i nuovi allacci di gas e luce, nonché al passaggio di proprietà.
Per portare avanti in maniera corretta tutte queste pratiche, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico esperto del settore.
Il frazionamento può essere inteso come catastale oppure urbanistico, ecco quali sono le differenze:
- Frazionamento catastale: serve per registrare in modo corretto le nuove unità immobiliari, attribuendo a ciascuna di esse un nuovo subalterno.
- Frazionamento urbanistico: si riferisce a tutti gli interventi effettuati per arrivare alla suddivisione edilizia finale, con conseguente aggiornamento della piantina originale.
Per saperne di più in merito all’importanza di certe procedure, ti consigliamo di leggere anche il nostro approfondimento dedicato proprio alla conformità catastale
Prendiamo ora in esame il frazionamento immobiliare senza opere, che peraltro rappresenta un’eventualità piuttosto frequente.
In questo caso non sono previsti lavori strutturali molto significativi, come potrebbero essere la creazione di solai o altre cose che richiederebbero una autorizzazione SCIA. Pertanto, se si effettuano soltanto opere edilizie semplici, può bastare una CILA. Si tratta dell’opzione adatta per coloro che non intendono modificare più di tanto l’aspetto dell’immobile, se non per il fatto di frazionarlo in più unità distinte.
La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) dev’essere consegnata al Comune. Include alcuni documenti nei quali si indicano i lavori da svolgere, tramite apposita relazione di un tecnico professionista. Una volta presentata la pratica, il frazionamento può venire autorizzato o meno: in caso affermativo, possono avere inizio i lavori.
A seguire, occorre presentare all’Agenzia delle Entrate la variazione catastale. I dati appartenenti al vecchio immobile unico lasciano il posto ai valori catastali riferiti alle nuove unità ottenute con il frazionamento. Un tecnico incaricato deve presentare il tutto tramite la procedura DOCFA.
Un atto notarile è ciò che occorre, infine, per registrare le nuove proprietà.
Tutte queste voci, insieme, vanno indubbiamente ad incidere sul costo del frazionamento immobiliare senza opere.
E’ molto importante seguire tutto l’iter in modo scrupoloso, così da evitare brutte sorprese ed eventuali sanzioni amministrative.
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