Forse è proprio vero che nulla è per sempre, ed ecco che può capitare anche di dover dare disdetta ad un contratto di locazione.
I motivi possono essere vari, anche molto diversi tra loro, e la decisione di interrompere può essere presa tanto dal locatore quanto dal locatario. Esiste anche la possibilità che si tratti di una volontà espressa da ambo le parti, in questo caso si parla di risoluzione consensuale.
La disdetta anticipata del contratto di locazione rappresenta, quindi, la risoluzione dell’accordo a suo tempo preso tra il proprietario dell’immobile ed il conduttore. In linea di massima, è un po’ più semplice recedere prima della scadenza per l’inquilino rispetto al locatore.
L’eventuale disdetta del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate.
In questo articolo affronteremo dettagliatamente l’intero argomento e scopriremo che è anche possibile trovare sul web un modello fac-simile di disdetta del contratto di locazione.
Indice degli argomenti
Disdetta contratto di locazione da parte del locatore
Come già anticipato, per il proprietario dell’immobile non è semplicissimo dare disdetta anticipatamente al contratto di locazione.
La disdetta anticipata del contratto di locazione da parte del locatore necessita di alcuni presupposti importanti.
Innanzitutto, la comunicazione dev’essere data al locatario almeno con 6 mesi di anticipo tramite raccomandata A/R o con posta certificata (PEC).
Ma in quali circostanze può essere spedita la lettera di disdetta del contratto di locazione da parte del locatore? Il proprietario può decidere di sciogliere anzitempo l’accordo in questi casi:
- Se desidera vendere l’immobile e non ne possiede altri oltre a quello in cui abita: in questo caso, l’inquilino ha diritto di prelazione e quindi deve essere informato per primo.
- Se ha necessità di destinare l’immobile ad uso abitativo/commerciale/artigianale/professionale per se stesso o per il coniuge, i genitori, i figli o altri parenti entro il secondo grado.
- Quando si desidera utilizzare l’immobile per attività con finalità pubbliche, sociali, assistenziali, di culto, ecc. In questo caso, però, bisogna offrire all’inquilino un altro immobile idoneo come alternativa.
- Può capitare che l’immobile si trovi all’interno di un contesto che necessita per forza di interventi importanti di ristrutturazione o ricostruzione (causa grave danneggiamento). Se la presenza dell’inquilino non è compatibile con i lavori, è necessario sgomberare i locali.
- Se il locatario può tranquillamente disporre di un altro immobile libero e idoneo, situato nello stesso comune.
- Quando l’inquilino non occupa in modo continuativo la casa che ha avuto in locazione, senza alcun motivo giustificato.
Sul web non è difficile trovare dei modelli fac-simile da utilizzare in caso di disdetta anticipata del contratto di locazione. Utilizzando un modello appositamente predisposto si ha la certezza di indicare tutto ciò che è indispensabile.
Per le abitazioni, la lettera deve essere inviata con 6 mesi di anticipo, non di meno. Possono esserci eccezioni, a patto che il contratto le indichi in modo specifico.
Per quanto concerne i locali commerciali, invece, il preavviso è variabile a seconda del tipo di attività. In alcuni casi, bastano 6 mesi come per le abitazioni. In altri casi, invece, possono essere necessari 12/18 mesi di anticipo: questo vale per gli alberghi, ad esempio.
Quando si ha a che fare con contratti di tipo transitorio, come quelli destinati agli studenti universitari, l’anticipo minimo è di 3 mesi. Un lasso di tempo inferiore poiché i contratti stessi, di solito, hanno una durata ridotta (18 mesi).
Disdetta contratto di locazione da parte del conduttore
La lettera di disdetta del contratto di locazione può partire anche dal conduttore, cioè dall’inquilino o locatario.
In questo caso, non occorrono particolari requisiti per richiedere un recesso anticipato. La sospensione può essere richiesta in qualsiasi momento durante la durata del contratto.
Può accadere a seguito di gravi motivi o, molto più banalmente, quando si decide di avvalersi della clausola di recesso convenzionale prevista dal contratto.
La cosa importante è che il motivo venga indicato nella lettera di preavviso da spedire al locatore tramite raccomandata A/R o PEC (posta elettronica certificata). Anche in questo caso, come nel precedente, sono necessari 6 mesi almeno di preavviso.
Disdetta contratto di locazione da parte del locatore o disdetta contratto di locazione da parte del conduttore? In ogni caso l’Agenzia delle Entrate deve essere informata entro 30 giorni, pagando anche 67 euro di imposta di registro. Tale importo è a carico di chi ha deciso di dare disdetta, chiedendo appunto la risoluzione del contratto.
Quando il contratto di locazione è soggetto al regime di cedolare secca, in caso di disdetta non comporta il pagamento di questi 67 euro. Basta presentare la comunicazione di risoluzione anticipata tramite il modello RLI.
La comunicazione può avvenire tramite servizi telematici (online) oppure direttamente presso l’ufficio dove il contratto era stato registrato.
Anche in caso di consenso da parte di entrambe le parti, il contratto si può concludere prima del termine previsto dandone comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
La legge che regola la possibilità di recedere dal contratto prima della sua scadenza naturale è la n.431 del 9 dicembre 1998.
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