Il contratto preliminare di compravendita, spesso chiamato anche compromesso, obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.
Lo scopo del compromesso di vendita, o anche di un eventuale contratto preliminare di locazione, è quello di soddisfare una duplice esigenza.
Innanzitutto, le parti restano vincolate reciprocamente: questo consente di giungere alla stipula del contratto definitivo con maggiore facilità e tranquillità. Inoltre, consente di sfruttare il lasso di tempo che intercorre tra la sua stipula e quella del contratto definitivo per assolvere a tutte le varie incombenze previste. Ad esempio, per organizzare al meglio un eventuale trasloco, oppure per accendere un mutuo, ecc.
In caso di compravendita, ancora prima del contratto preliminare, solitamente c’è una proposta di acquisto formulata da chi vorrebbe comprare. Se tale proposta viene ritenuta congrua dal venditore, allora si procede con l’accettazione e si perfeziona il tutto attraverso il contratto preliminare. A seguire, si giunge al momento del rogito notarile e al vero e proprio passaggio di proprietà dell’immobile.
In questo articolo cercheremo di fare chiarezza sulle caratteristiche più importanti del compromesso, come ad esempio quali sono i costi e cosa accade in caso di inadempimento.
Indice degli argomenti
Chi paga le spese di registrazione del contratto preliminare?
Per prima cosa, è necessario precisare che il contratto preliminare deve avere la stessa forma di quello definitivo. Diversamente, si rischia che venga ritenuto nullo.
In pratica, occorre far riferimento all’art. 1350. Quest’ultimo prevede, in caso di contratti che abbiano a che fare con il trasferimento di beni immobili, la stesura di una scrittura privata o di un atto pubblico.
Ora vogliamo soprattutto soffermarci sulle spese che comporta il preliminare di compravendita. Se non si prendono accordi differenti, di solito il costo di registrazione del compromesso è a carico dell’acquirente. A lui, peraltro, spetta la scelta del notaio cui affidare la stipula del contratto definitivo. Detto questo, nulla vieta che le parti possano anche decidere di spartirsi le spese a metà.
La prima spesa che ci si ritrova a dover sostenere è quella inerente l’imposta di registro. La si calcola sul prezzo di acquisto, quindi l’importo è variabile.
Abbiamo poi i seguenti costi:
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- 200 euro per l’imposta di trascrizione
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- 35 euro per i diritti di trascrizione
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- Una cifra variabile, ma sempre piuttosto cospicua, per l’eventuale parcella notarile. Il costo notaio per un compromesso può aggirarsi intorno ai 600 euro per una casa di circa 300.000 euro.
La registrazione del compromesso
Il documento va sempre registrato presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla firma se l’atto è stato stipulato privatamente tra le parti. I giorni diventano 30 se è stato redatto da un notaio e 60 se è stato sottoscritto all’estero (ma per un immobile sito in Italia). In caso contrario, si rischiano sanzioni che possono eventualmente essere sanate tramite ravvedimento operoso.
Il preliminare di compravendita dev’essere stampato in triplice copia. Quella originale viene firmata e validata con una marca da bollo da 16 euro ogni 4 pagine (o 100 righe). Se l’atto è notarile, l’imposta di bollo è pari a 155 euro.
Al compromesso si devono allegare altri documenti importanti, come ad esempio una copia conforme dell’APE. Anche in questo caso è necessaria una marca da bollo da 16 euro.
Per le piantine e le visure catastali, in formato A2 ed anche A3, sono necessarie marche da bollo da 2 euro per ciascun documento.
Occorre, inoltre, la copia dell’F23 che attesti l’avvenuto pagamento in banca o alla posta, ed infine il modulo nr. 69 che serve per registrare il compromesso all’Agenzia delle Entrate.
L’obbligo di registrazione riguarda:
- le parti contraenti
- il notaio, in caso di atto pubblico o scrittura privata autenticata
- l’agente immobiliare che ha determinato il raggiungimento dell’accordo tra le parti
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Termini del contratto preliminare
Di solito si indica una data sul compromesso, vale a dire il termine entro il quale ci si ripropone di stipulare il contratto definitivo.
In realtà, non è un obbligo indicare tale termine, ma è comunque una consuetudine diffusa farlo.
In assenza di indicazioni, fino a quando le parti devono ritenersi vincolate? Il compromesso è soggetto al termine di prescrizione ordinario, vale a dire 10 anni. Oltre tale scadenza, le parti non sono più tenute a concludere necessariamente il contratto definitivo.
Questo termine di 10 anni vale anche nel caso in cui le parti si siano accordate per un rogito non proprio immediato, magari programmato anche a distanza di molti mesi.
Non esiste, quindi, un vero e proprio tempo massimo tra compromesso e rogito, salvo appunto il termine di prescrizione ordinario decennale di cui abbiamo parlato.
Inadempimento del compromesso: cosa comporta?
Cosa succede in caso di inadempimento, cioè in caso di compromesso immobiliare non rispettato?
Può succedere che, dopo aver sottoscritto il preliminare, una delle due parti venga meno agli accordi presi e non voglia più firmare il contratto definitivo.
La parte “lesa”, quindi quella non inadempiente, può tutelarsi anche giudizialmente (art. 2932 c.c.) per ottenere una sentenza a proprio favore. Per poter procedere, è necessario che tale parte si renda disponibile ad adempiere comunque ciò per cui si era impegnata al momento della stipula del compromesso.
In alcuni casi, quando l’inadempimento di una delle parti è molto grave, si può anche arrivare alla risoluzione del contratto, con conseguente richiesta di risarcimento del danno. E’ il caso, ad esempio, di un compromesso che non viene rispettato dall’acquirente.
Se è prevista una caparra confirmatoria nel compromesso, la parte che subisce l’inadempienza può recedere dal contratto e trattenere la caparra stessa. Anzi, spesso può esigere il versamento del doppio della cifra già versata.
Il compromesso, insomma, non è un atto che va preso troppo alla leggera. I motivi per cui può essere annullato devono essere piuttosto seri ed importanti, ad esempio quando è stato stipulato in modo vizioso. In particolare, in caso di dolo, violenza (fisica o psicologica), raggiro o errore/incapacità delle parti.
Il contratto preliminare può essere annullato di comune accordo tra le parti, in questi casi chiaramente non è necessario che ci siano motivazioni importanti. E’ sufficiente un semplice accordo di risoluzione consensuale tra venditore ed acquirente.
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