Il compromesso, anche detto preliminare di vendita (o di acquisto, a seconda dei punti di vista), rappresenta il primo passo verso la conclusione di una trattativa di compravendita immobiliare.
Nei compromessi di vendita si definiscono quelle che saranno le tappe successive, fino ad arrivare al passaggio di proprietà vero e proprio.
Qui di seguito andremo ad analizzare, innanzitutto, che cos’è un compromesso acquisto casa, e poi approfondiremo tutti i vari aspetti legati alla stesura, alle firme da apporre, all’eventuale presenza di un notaio e molto altro ancora.
Indice degli argomenti
Compromesso acquisto casa: come funziona
Per prima cosa, definiamo meglio che cos’è un compromesso casa.
Si tratta di un contratto nel quale le parti, dette promissario acquirente e promittente alienante, si obbligano tra loro a stipulare, in un secondo tempo, il contratto vero e proprio di compravendita.
Ricorrere al compromesso è molto importante, infatti è una pratica molto diffusa. Un modo, in sostanza, per “bloccare l’affare” da ambo le parti.
Chi desidera acquistare, grazie al compromesso ha il tempo necessario per poter espletare eventuali pratiche, come ad esempio richiedere un mutuo o effettuare degli accertamenti sull’immobile. Tutto questo, senza il timore che, nel frattempo, il venditore continui a cercare altri potenziali acquirenti.
Al tempo stesso, il compromesso acquisto casa rappresenta una tutela anche per il proprietario dell’immobile, visto che la controparte non dovrebbe più cambiare idea e cercare altro in vendita.
Ma come fare un compromesso per acquisto casa?
Il preliminare può essere redatto con scrittura privata oppure, per avere ancora maggiori garanzie, può essere sottoscritto davanti ad un notaio.
La scrittura privata non è prevista per gli immobili acquistati da costruttore ed ancora in fase di ultimazione.
Va ricordato che il compromesso vendita non è un documento obbligatorio, non si tratta di uno step imprescindibile. Capita, infatti, di passare direttamente dalla proposta di acquisto al rogito notarile.
Per saperne di più proprio in merito alla proposta di acquisto, leggi anche il nostro articolo proposta di acquisto
Cosa si scrive su un compromesso
Affinché il compromesso possa essere ritenuto valido, occorre che vengano rispettati determinati requisiti:
- dev’essere redatto in forma scritta
- deve indicare espressamente la volontà di entrambi i contraenti
- deve riportare tutti i dati inerenti l’immobile (indirizzo, planimetrie, dati catastali)
- il prezzo di vendita pattuito deve essere riportato
Nulla vieta, poi, di aggiungere altre eventuali clausole accessorie, come l’entità della caparra da versare, i termini entro i quali dev’essere stipulato il contratto finale, le penali previste in caso di inadempienza di uno dei due, ecc.
Dove si firma il compromesso?
Va detto, intanto, che il compromesso deve essere sempre registrato presso l’Agenzia delle Entrate, e questo vale anche nel caso in cui venga redatto come scrittura privata non autenticata da un notaio. Tale registrazione deve avvenire necessariamente entro 20 giorni, oppure 30 se si è scelta la strada del notaio.
A seguito della registrazione, vige l’obbligo di versare l’imposta di registro. E’ invece facoltativa la trascrizione.
Firmare un compromesso dal notaio significa, come abbiamo già detto, offrire maggiori garanzie e tutele ai due contraenti, scongiurando il rischio di eventuali frodi ed irregolarità varie.
Detto questo, è comunque possibile firmare un compromesso semplicemente redigendo una scrittura privata tra acquirente e venditore.
Non sono assolutamente accettabili accordi puramente verbali, non avrebbero alcun valore e non tutelerebbero nessuno.
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Chi paga il notaio per il compromesso
La registrazione del compromesso comporta inevitabilmente dei costi.
Salvo diversi accordi, di solito è la parte acquirente ad accollarsi tali costi. Essi sono:
- imposta di registro fissa, vale a dire euro 200,00
- imposta di registro pari allo 0,50% dell’eventuale caparra confirmatoria
- imposte di registro sugli acconti versati, se previsti
- marca da bollo da euro 16,00 ogni 4 facciate di contratto, oppure ogni 100 righe. Se il compromesso viene redatto da un notaio, l’imposta di bollo è pari a euro 150,00o
In caso di trascrizione del compromesso, occorre aggiungere altri 250/300 euro (imposte varie di bollo, catastali, ecc.)
Ciò che viene versato con riferimento alla caparra o agli acconti, se presenti, viene poi portato in deduzione dall’imposta di registro dovuta in fase di rogito notarile (salvo vendite assoggettate ad IVA).
Non ultimo, bisogna anche considerare il compenso che va al notaio, anch’esso a carico di chi compra (a meno che non vengano presi accordi differenti in tal senso).
Compromesso acquisto casa senza notaio
Ricapitolando, il compromesso può essere stipulato rivolgendosi ad un notaio, oppure può trattarsi di una semplice scrittura privata.
Esistono comunque alcune eccezioni, e qui di seguito vedremo cosa significa un compromesso acquisto casa senza notaio.
Come fare un compromesso di vendita tra privati
Se si sceglie di stipulare il compromesso senza rivolgersi ad un notaio, bisogna ricorrere ad una scrittura privata che abbia i requisiti riportati di cui abbiamo parlato in precedenza.
Anche in questo caso, comunque, il preliminare dev’essere registrato all’Agenzia delle Entrate. Il termine è di 20 giorni dalla firma.
Inoltre, tutte le varie imposte sopra descritte sono ugualmente dovute, con la differenza che occorrerà occuparsene personalmente. Quando ci si rivolge ad un notaio, è quest’ultimo a procedere con la registrazione e con il versamento delle varie imposte dovute dall’acquirente.
Il compromesso senza notaio è consentito soltanto in caso di compravendita tra privati, mentre in caso di immobile comprato dal costruttore, mentre è ancora fase di realizzazione, le regole sono un po’ diverse ed è necessario rivolgersi ad un notaio.
Compromesso acquisto casa vincolato al mutuo
Capita che si trovi la casa dei propri sogni e che si riesca a raggiungere un accordo con il venditore. Sembrerebbe tutto molto bello, però… se non si ha tutta la cifra a disposizione e si deve ricorrere ad un mutuo?
Si può ipotizzare un compromesso vincolato al mutuo?
Secondo la Cassazione, sì. Un preliminare condizionato all’erogazione di un mutuo è assolutamente legittimo.
Infatti, l’attesa non è soltanto imputabile all’acquirente, che comunque è tenuto a fornire in tempi brevi tutta la documentazione necessaria, ma dipende in buona parte dalle tempistiche degli istituti bancari e dalla loro accettazione o meno.
Se la banca dà l’ok, allora il compromesso diventa efficace e le parti non potranno più tirarsi indietro, diversamente ogni obbligo decade.
Compromesso acquisto casa da costruttore
In caso di compromesso acquisto casa da costruttore, questi è tenuto a:
- presentare all’acquirente, prima della stipula del preliminare, una fideiussione di importo pari alle cifre che l’acquirente stesso versa come caparra
- fornire, al momento del rogito, una polizza assicurativa che garantisca per 10 anni l’immobile da danni di un certo tipo o difetti costruttivi
- espletare altre pratiche importanti in merito al frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca
Ciò che più importa, in questa sede, è proprio il primo punto. La fideiussione – rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazioni – serve per garantire all’acquirente la restituzione di ciò che ha già versato.
Si tratta, in sostanza, di una tutela nel caso in cui il costruttore si trovi in una situazione di grave crisi e in tutti i casi di inadempimento.
Se desideri saperne di più in merito alla possibilità di acquistare una casa direttamente dal costruttore, ma vorresti anche cederne una, ti suggeriamo di consultare il nostro approfondimento permuta casa costruttore
In generale, per ulteriori chiarimenti e consigli sull’argomento compromessi di vendita, leggi anche contratto preliminare di compravendita
