Come si effettua il calcolo del valore di un immobile ai fini IMU 2022?
L’IMU (Imposta Municipale Unica o Imposta Municipale Propria) è una delle imposte previste dal nostro sistema tributario ed il suo pagamento riguarda milioni di italiani. Per l’abitazione principale non è dovuta, salvo alcune eccezioni tipo le case di lusso, ma per le seconde case invece è prevista.
L’IMU si calcola su una base imponibile che è determinata dall’ammontare della rendita catastale rivalutata del 5% e poi moltiplicata per un coefficiente che varia a seconda della categoria di appartenenza.
Vediamo insieme come si può procedere, anche autonomamente, al calcolo online del valore di un immobile ai fini IMU.
Indice degli argomenti
Calcolo valore IMU da rendita catastale
Per poter procedere con il calcolo del valore IMU occorre innanzitutto disporre di questi dati inerenti l’immobile:
- Rendita catastale
- Coefficiente
- Aliquota fissata dal Comune
Per calcolare correttamente la base imponibile bisogna prendere in considerazione le regole previste per le varie tipologie. Ci sono i fabbricati iscritti al catasto, quelli non iscritti, le aree fabbricabili ed i terreni agricoli.
Nel primo caso la base imponibile è calcolata prendendo la rendita catastale, rivalutandola del 5% e poi moltiplicando ancora per il coefficiente corrispondente alla categoria catastale in questione. Questi coefficienti possono essere tranquillamente reperiti online, in modo tale che anche autonomamente si possa procedere con il conteggio. Li sintetizziamo comunque qui di seguito:
- Fabbricati di categoria da A/1 a A/11 (tranne A/10); C/2; C/6 e C/7 > rendita catastale x 1,05 x 160
- Fabbricati di categoria da B/1 a B/8; C/3, C/4 e C/5 > rendita catastale x 1,05 x 140
- Fabbricati di categoria A/10 e D/5 > rendita catastale x 1,05 x 80
- Fabbricati di categoria da D/1 a D/10 (tranne D/5) > rendita catastale x 1,05 x 65
- Fabbricati di categoria C/1 > rendita catastale x 1,05 x 55
Quando si tratta di terreni agricoli, occorre rivalutare il reddito dominicale del 25% e poi moltiplicare per 135. Per i fabbricati in via di costruzione oppure ristrutturazione, invece, l’IMU si calcola sul valore dell’area edificabile fino alla data di ultimazione dei lavori o fino a quando il fabbricato non inizia ad essere utilizzato. Più in generale, le variazioni di rendita catastale che si presentano in corso d’anno, magari a seguito di lavori di ristrutturazione sul fabbricato, hanno effetto a partire dalla data di ultimazione di tali lavori. Se la data di inizio utilizzo è antecedente, allora si fa riferimento a questa.
Altra cosa, rispetto al valore catastale, è il valore commerciale di un immobile. Il primo lo si utilizza come base per individuare le imposte da pagare, mentre il secondo serve per determinare il prezzo nelle trattative di compravendita. Il calcolo del valore commerciale di un immobile da rendita catastale si determina tenendo conto di particolari coefficienti di merito. Occorre valutare tantissimi parametri differenti (stato locativo, piano, conservazione, luminosità, esposizione, tipo di riscaldamento, ecc.) per poter determinare l’importo più adeguato.
Se desideri saperne di più in merito a queste tematiche, non perdere il nostro approfondimento dedicato proprio alla rendita catastale
Calcolo IMU
Per un corretto calcolo dell’IMU occorre applicare alla base imponibile, di cui abbiamo parlato poc’anzi, l’aliquota prevista dal Comune di appartenenza.
A tale proposito, è molto importante fare attenzione alle eventuali agevolazioni e riduzioni previste. Ad esempio, la base imponibile IMU si riduce del 50% per i fabbricati di cosiddetto “interesse storico o artistico”. Lo stesso dicasi per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili (quindi non utilizzati). Anche in caso di comodato d’uso gratuito tra genitori e figli, se la casa viene utilizzata come principale, allora si applica la base imponibile dimezzata. Gli immobili dati in affitto con contratto a canone concordato prevedono una riduzione dell’imposta del 25%.
L’IMU si paga in due rate, le cui scadenze sono rispettivamente il 16 giugno e il 16 dicembre di ogni anno.
Salvo varie eccezioni (ad esempio immobili di lusso, ecc.), l’aliquota di base IMU è pari allo 0,86%. Tuttavia, i Comuni hanno facoltà di aumentarla fino ad un massimo di 1,06% oppure diminuirla fino addirittura ad azzerarla.
Anche per il calcolo IMU 2022 vige la regola secondo la quale l’imposta non è dovuta sull’abitazione principale. Ai fini dell’esenzione IMU sulla prima casa è indispensabile che il soggetto passivo ed i propri familiari risiedano e dimorino abitualmente in quell’immobile. In caso di coniugi, supponiamo, che abbiano residenze diverse, la legge prevede che si possa scegliere su quale dei due immobili beneficiare dell’esenzione.
Per saperne di più in merito all’argomento, ti suggeriamo di leggere tassa sulla prima casa
Fino a pochi anni fa era previsto anche il pagamento della TASI, un tributo che doveva essere versato al Comune (proprio come l’IMU) a fronte dei cosiddetti servizi indivisibili. Illuminazione pubblica, manutenzione delle strade e del verde pubblico, vigilanza urbana ed anagrafe, per fare alcuni esempi. Nel 2020 questa imposta è stata eliminata, o meglio accorpata all’IMU. Si trattava di uno dei tributi compresi nella IUC, vale a dire l’Imposta Unica Comunale.
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