Capita spesso di domandarsi se le misure indicate siano riferite al solo appartamento o se includano anche i balconi o i muri, ad esempio.
Infatti, esiste una sostanziale differenza tra superficie commerciale, superficie calpestabile e superficie catastale.La superficie commerciale, per definizione, include non soltanto gli spazi interni dell’abitazione, ma anche una parte dei balconi, della cantina, ecc. In questo articolo esamineremo più nel dettaglio qual è il significato di superficie commerciale e in cosa si distingue da quella calpestabile.
Definire con precisione questo dato è fondamentale per chi vende, per poter formulare un prezzo equo, ed anche per chi compra. La prima cosa che un potenziale acquirente guarda è proprio la grandezza di un immobile, per essere certo che risponda alle proprie esigenze.
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Come calcolare la superficie commerciale
La superficie commerciale viene anche chiamata superficie convenzionale vendibile. Rappresenta la somma delle superfici ponderate che compongono l’immobile ad uso residenziale.
Si tratta di un importante parametro oggettivo cui far riferimento quando si procede con la valutazione di un immobile. Ci sono poi, chiaramente, altri elementi che contribuiscono alla determinazione della valutazione. Ma la superficie commerciale è, in ogni caso, uno dei dati fondamentali su cui basarsi.
Come calcolare la superficie commerciale? Ci sono delle parti che devono essere considerate al 100% ed altre, invece, che vengono conteggiate in misura inferiore.
Vediamo nel dettaglio come funziona il calcolo della superficie commerciale di un appartamento, partendo dalle superfici coperte calpestabili:
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- 100% delle superfici calpestabili interne
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- 100% dei muri interni e perimetrali, fino ad uno spessore massimo di 50 cm
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- 50% dei muri in comunione, fino ad uno spessore massimo di 25 cm
Per quanto riguarda le superfici scoperte, ecco quali sono le percentuali di riferimento:
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- 10% dei giardini delle ville
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- 15% dei giardini degli appartamenti
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- 25% dei balconi o terrazzi scoperti
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- 35% dei balconi o terrazzi coperti, ed anche patii o porticati
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- 60% delle verande
E’ utile sapere che eventuali balconi o terrazzi devono essere misurati fino al contorno esterno. Le percentuali possono anche variare leggermente nel caso in cui si tratti di superfici particolarmente estese. Oltre una certa metratura, infatti, la percentuale di riferimento diminuisce.
Per i giardini si misura fino al confine della proprietà.
Vi sono poi le varie pertinenze che devono essere considerate, con criteri che possono variare a seconda delle loro qualità e dimensioni, nonché dell’ubicazione dell’immobile. Qui di seguito indichiamo le percentuali indicative di riferimento:
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- 25% delle cantine
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- 25-50% dei posti auto (coperti e non)
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- 40-80% dei box auto
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- 60% dei locali interrati abitabili
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- 80% delle mansarde rifinite
Il calcolo della superficie commerciale si può quindi effettuare anche utilizzando un semplice foglio Excel. Basta sommare tutte le varie superfici, tenendo conto dei coefficienti sopra illustrati.
Una volta determinata la superficie commerciale in base ai suddetti criteri, si procede all’arrotondamento al metro quadrato (superiore o inferiore). Tanto per fare un esempio, se il totale risultasse di 82.56 mq, lo si trasformerebbe in 83. Se fosse di 82,35 mq, diventerebbe 82.
Superficie commerciale e calpestabile
Quando si parla di superficie di un immobile, è molto importante fare la giusta distinzione tra quella commerciale e quella calpestabile.
La superficie calpestabile, in pratica, è quella che si ha realmente a disposizione dentro casa. Un po’ come se si facesse, molto semplicemente, il conteggio della metratura del pavimento e basta. Senza considerare muri interni ed esterni, oppure lo spazio occupato da colonne e pilastri, ecc.
Il rapporto tra la superficie commerciale e quella calpestabile è tale per cui il primo valore è sempre, ovviamente, più elevato. Talvolta anche in maniera piuttosto sensibile.
Nel calcolare la superficie calpestabile si tengono in considerazione anche le zoccolature, le sottofinestre, eventuali oggetti incassati nelle pareti (armadi, camini), ecc.
Dal momento che spesso si sente anche parlare di superficie catastale, è bene sapere che quest’ultima viene equiparata alla superficie commerciale. Vi è un decreto del 1998 che lo sancisce.
Un altro aspetto importante da considerare, quando si calcola la superficie commerciale di un appartamento ubicato in un condominio, è che non rientrano nel conteggio le seguenti voci:
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- Le aree di uso comune, tipo saletta per riunioni condominiali, ecc.
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- Le scale, i ballatoi ed i pianerottoli comuni
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- I locali tecnici
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- I giardini, le aree verdi ed i camminamenti che sono di pertinenza dello stabile
Inoltre, tutti i locali principali o accessori che non hanno un’altezza superiore ai 150 cm non devono essere conteggiati nella superficie commerciale.
Per saperne di più in materia di valutazioni, ti suggeriamo di leggere anche valore catastale di un immobile e come valutare valore immobile
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