L’esecuzione immobiliare è una procedura che consente ad uno o più creditori di recuperare la somma di denaro spettante, ovviamente qualora il debitore non abbia provveduto.
In pratica, il creditore può chiedere al Tribunale un intervento di esecuzione immobiliare. In questo modo, i beni immobili di proprietà del debitore insolvente possono essere pignorati e messi all’asta, così da poter soddisfare le richieste legittime del creditore.
Si tratta, a tutti gli effetti, di un’esecuzione forzata. Per attivare tale procedura, quindi, è indispensabile che ci sia un titolo esecutivo con il quale viene dimostrato il diritto di credito di chi decide di rivolgersi al Tribunale.
Vengono considerati titoli esecutivi, per esempio, un decreto ingiuntivo, una sentenza, un atto ricevuto da un notaio, una cambiale, ecc.
Nel nostro articolo cercheremo di spiegare meglio che cos’è questo atto di intervento chiamato esecuzione immobiliare. In particolare, vedremo di capire quali sono le modalità da seguire per procedere con il pignoramento, le tempistiche previste, i costi, e così via.
Indice degli argomenti
Quando inizia e quanto dura l’esecuzione immobiliare?
A monte di un’esecuzione immobiliare c’è sempre un mancato pagamento di un debito e, di conseguenza, c’è un creditore che vuole essere risarcito.
Quest’ultimo, per poter dare inizio alla procedura che prevede l’espropriazione immobiliare, deve rivolgersi al Tribunale competente e chiedere un decreto ingiuntivo.
Il debitore deve essere informato del fatto che il creditore ha inoltrato una richiesta di esecuzione immobiliare nei suoi confronti, e ciò avviene tramite la notifica del cosiddetto atto di precetto.
Una volta che il debitore viene informato tramite l’atto di precetto, ha 10 giorni di tempo per provvedere al saldo del debito. In caso contrario, l’atto esecutivo diventa efficace entro 45 giorni dalla data della notifica.
Trascorsi i 45 giorni di cui sopra, se il debitore continua ad essere inadempiente, il creditore può chiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento. A quel punto, il debitore non può più sottrarre i beni pignorabili eventualmente necessari per sanare il debito.
Al momento della trascrizione, si nomina un custode giudiziario che ha il compito di gestire l’immobile fino alla vendita all’asta. Deve assicurarsi che venga mantenuto nelle stesse condizioni in cui gli è stato affidato, consentire l’accesso ai potenziali acquirenti ed impedire che nel frattempo venga locato.
Oggetto del pignoramento può essere un immobile, ma anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti ed il suo arredamento.
L’atto di pignoramento deve riportare in modo preciso i dati catastali dell’immobile che si è scelto di espropriare, quindi ubicazione, foglio, particella, sub, rendita catastale, ecc. Successivamente, tale atto deve essere trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari da parte dell’ufficiale giudiziario o del creditore stesso.
Un iter piuttosto lungo... come prosegue?
Una volta effettuate tutte le notifiche, la documentazione deve essere depositata presso la cancelleria del Tribunale entro 15 giorni. Diversamente, l’esecuzione forzata diventa inefficace.
Nei 45 giorni che seguono rispetto al pignoramento, il creditore deve presentare un’istanza di vendita dell’immobile, altrimenti l’atto perde efficacia e la trascrizione viene cancellata.
Una volta presentata l’istanza di cui sopra, entro 60 giorni il creditore ha l’obbligo di presentare tutta la documentazione prevista o anche, in alternativa, un certificato notarile che la sostituisca.
Sempre rimanendo in tema di pignoramento immobiliare e tempi di esecuzione, va detto che entro 15 giorni dal deposito dell’istanza, il giudice deve nominare un professionista per la stima. In pratica, qualcuno che sappia valutare correttamente l’immobile pignorato.
Entro 90 giorni, inoltre, deve essere fissata l’udienza di comparizione durante la quale si definisce la modalità di vendita del bene oggetto del pignoramento. Dopo la prima udienza, entro altri 30 giorni, il creditore deve depositare un atto, nel frattempo notificato al debitore, riportante l’ammontare dei crediti, inclusi interessi e spese sostenute fino a quel momento.
Dopo che la vendita è stata autorizzata, il giudice stabilisce come debba essere effettuata: con o senza incanto.
In modo molto semplificato, abbiamo quindi individuato i vari passaggi e i tempi di un’esecuzione immobiliare, tempi che non si preannunciano particolarmente brevi.
In linea di massima, tra la notifica del pignoramento e la prima vendita all’asta possono passare almeno 7/8 mesi. Ma è molto improbabile che la vendita riesca al primo tentativo, per cui non è raro che ci vogliano anche alcuni anni prima di poter portare davvero a termine tutto l’iter.
Ma qual è il costo di un’esecuzione immobiliare? Di questo parleremo nel prossimo paragrafo.
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Quanto costa la procedura di esecuzione?
Intraprendere una procedura di espropriazione immobiliare non è certamente una “passeggiata”, questo è evidente. Peraltro, comporta anche dei costi notevoli, tutti a carico del creditore (che poi potrà vederseli liquidati quando finalmente la vendita avrà luogo).
Ecco, qui di seguito, quali sono le voci che determinano le spese di esecuzione immobiliare, con un’indicazione approssimativa del loro ammontare:
La notifica dell’atto di pignoramento e del precetto, di per sé, costa tra i 20 e i 50 euro.
Poi ci sono il rilascio della copia per uso trascrizione, che necessita di alcune marche da bollo, e la trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari. In questo caso, tra marche da bollo, pagamento di 299 euro tramite F23 ed eventuale compenso di un professionista incaricato, la cifra può salire ad alcune centinaia di euro.
Bisogna poi considerare qualche altro centinaio di euro per l’iscrizione a ruolo del pignoramento, oltre al deposito della documentazione ipocatastale. Quest’ultima voce può aggirarsi sui 700/1.000 euro.
Per proseguire, occorre mettere in conto anche il compenso all’esperto stimatore ed anche al custode giudiziario. Non si tratta di cifre fisse, ma generalmente calcolate in base a particolari criteri, in ogni caso parliamo sempre di alcune centinaia di euro.
Il giudice dell’esecuzione può delegare il compimento delle attività di vendita ad un professionista esterno, tipo un avvocato, un notaio, ecc., quindi abbiamo anche delle spese legali per l’intervento di esecuzione immobiliare. Il compenso spettante è commisurato al prezzo di aggiudicazione o al valore di assegnazione del bene immobile, quindi può variare sensibilmente.
Ci sono, infine, anche i costi inerenti la pubblicità fatta alla vendita. La pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia costa 100 euro per ogni lotto, più oneri bancari connessi.
Insomma, è evidente che la nota spese di un’esecuzione immobiliare è piuttosto “importante”, facilmente nell’ordine di alcune migliaia di euro.
Trovarsi nella circostanza di dover procedere con un’esecuzione immobiliare, pertanto, non è piacevole e neppure conveniente per nessuno. Se vuoi saperne di più in merito alle possibilità per evitare di dover vendere casa all’asta, leggi il nostro approfondimento casa all’asta
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