Quand’è che si parla di comodato d’uso gratuito di un immobile? Quando un soggetto (definito comodante) ne cede l’utilizzo ad un altro soggetto (definito comodatario), senza chiedere denaro in cambio.
Il comodatario ha comunque l’obbligo di dover restituire il bene immobile entro la scadenza prevista dagli accordi presi.
In pratica, ciò che distingue il comodato d’uso dalla locazione è proprio la gratuità.
Quello inerente il comodato d’uso gratuito può essere, a tutti gli effetti, considerato un contratto tipico del nostro ordinamento. L’articolo del Codice Civile che ne definisce le caratteristiche è il n. 1803 (e successivi).
Tale contratto può essere redatto in forma scritta, ma può esserci anche un accordo di comodato d’uso gratuito verbale.
L’oggetto del comodato può essere anche differente rispetto ad un immobile, nel senso che può riguardare anche beni mobili. In questo nostro articolo, chiaramente, prenderemo in esame tutti gli aspetti concernenti l’ambito immobiliare.
Indice degli argomenti
Contratto comodato d’uso gratuito immobile
Come già anticipato, non è necessario che il contratto di comodato d’uso gratuito venga redatto per iscritto. Tuttavia, è buona regola procedere con la redazione scritta per fare in modo che entrambe le parti siano opportunamente vincolate.
Una volta redatto, questo tipo di contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Tale registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla data della stipula. Occorre utilizzare il “modello 69” in triplice copia e pagare l’imposta di registro di 200 euro. Servono anche delle marche da bollo da 16 euro, una ogni 4 facciate scritte o, comunque, ogni 100 righe.
Se si tratta, invece, di un semplice accordo verbale, allora la registrazione si rende necessaria soltanto nel caso in cui il contratto venga a sua volta indicato in un altro atto registrato.
Peraltro, la registrazione consente di poter usufruire di agevolazioni fiscali su Imu e Tasi. Presentando l’apposito modello, accompagnato dalla ricevuta dell’avvenuto pagamento dell’imposta di registro, si può beneficiare di importanti riduzioni (50%) sulla base imponibile dell’imposta. Sono comunque richiesti alcuni requisiti di base per poter usufruire di questa agevolazione. Ad esempio, sono escluse certe categorie catastali riferite ad immobili di pregio.
L’omessa o ritardata registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile può essere sanata tramite ravvedimento operoso. Sono previste sanzioni più o meno sostanziose, dipende da quanto è consistente il ritardo.
Di solito, il comodato d’uso gratuito ha un limite di tempo, una scadenza. Questo limite viene stabilito dalle parti e indicato nel contratto, in base alle motivazioni secondo le quali viene concesso tale uso gratuito.
Possono anche esserci contratti di comodato d’uso gratuito a tempo indeterminato, vale a dire senza l’indicazione di un termine ben preciso pattuito tra le parti o intuibile a seconda dell’uso cui è destinato il bene in questione. In questi casi, si utilizza il termine “precario”.
Sul web non è difficile trovare un fac-simile del contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile. Per essere certi, dunque, di non commettere errori e di non dimenticare aspetti importanti, è bene fare riferimento ad un “modello di comodato d’uso gratuito” già predisposto.
In caso di vendita di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito, il comodatario (inquilino) è tenuto al rilascio dell’immobile stesso (messo a disposizione del nuovo proprietario). In pratica, la Corte di Cassazione ha deciso, tramite sentenza di alcuni anni fa, che il nuovo proprietario abbia tutto il diritto di far cessare il godimento del bene da parte del comodatario. Così da poter prendere pieno possesso dell’immobile acquistato.
Restituzione immobile in comodato
Ci sono dei casi che determinano la revoca del comodato d’uso gratuito.
Uno è quello di cui abbiamo parlato poco fa, cioè in caso di vendita dell’immobile. Il comodatario è tenuto a rilasciare l’immobile in questione.
Inoltre, il comodante può richiedere la chiusura anticipata del contratto, anche se questo non è ancora giunto alla scadenza, nel caso in cui insorga qualche esigenza particolare. In pratica, può dare anticipatamente disdetta al contratto di comodato d’uso gratuito.
Il recesso, sia da parte del comodante che del comodatario, deve essere comunicato alla controparte tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Successivamente, anche l’Agenzia delle Entrate deve essere messa al corrente (nel caso in cui il contratto fosse stato registrato).
In caso di decesso del comodatario, il contratto non decade automaticamente. Il comodante, infatti, può rivolgersi agli eredi e chiedere come intendano procedere (restituendo o meno il bene).
Se, invece, avviene il decesso del comodante, il contratto di tipo precario si estingue, mentre invece quello a termine prosegue senza restituzione dell’immobile in comodato d’uso gratuito.
Cos’altro è importante sapere? Sicuramente, è bene ricordare che il comodatario ha, sul bene immobile, un diritto personale di godimento. Non ne diventa, però, il legittimo proprietario. Può sfruttare l’immobile gratuitamente per il lasso di tempo stabilito, ma nulla più.
Ad esempio, non può concedere l’uso dell’immobile a terzi, a meno che ovviamente il comodante non sia d’accordo. In caso di violazione di tale principio, il proprietario può chiedere la restituzione immediata dell’immobile ed ottenere anche un risarcimento danni.
Un’ultima considerazione. Chi deve pagare le spese? Bisogna distinguere tra ordinarie e straordinarie. In linea di massima, le prime (tipo le bollette, le spese condominiali, ecc.) spettano al comodatario. Le seconde, invece, generalmente competono al comodante, vale a dire al proprietario dell’immobile. E’ il caso, ad esempio, di eventuali lavori straordinari e urgenti per rifare il tetto o la facciata dell’edificio.
Non tirare a indovinare
Valutare immobili non è mai stato così semplice! 👇
Compri, vendi o affitti? Questa newsletter può aiutarti (davvero)
Tenere il passo col mercato immobiliare può essere difficile: ti mandiamo gratis tutto quello che ti serve sapere, una volta al mese! 👇
