Quando si apportano delle modifiche strutturali ad un immobile, è necessario richiedere la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.
In caso di compravendita, il notaio è sempre tenuto a verificare la corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato effettivo dell’immobile. Ecco perché diventa fondamentale provvedere all’eventuale variazione catastale. Tutto deve procedere, infatti, secondo le normative previste dalla nostra legislazione.
In questo nostro articolo andremo a scoprire, più dettagliatamente, che cos’è questa procedura, come la si fa ed anche quanto costa una variazione catastale.
Parleremo anche di variazione della rendita catastale, molto importante ai fini del pagamento dell’IMU e delle altre tasse. Ci sono casi in cui il valore della rendita catastale aumenta, ed altri in cui invece diminuisce.
La variazione catastale – oggetto del nostro approfondimento – è necessaria proprio quando si va, in qualche modo, a modificare la rendita catastale.
Indice degli argomenti
Come si fa la variazione catastale?
Il proprietario di un immobile, dopo aver effettuato delle modifiche strutturali, ha modo di comunicarle al Catasto attraverso la variazione catastale.
E come si fa la denuncia di variazione catastale? Il tutto avviene tramite DOCFA, un apposito software, quindi generalmente si presenta online grazie al supporto di un tecnico del settore.
In realtà, eventuali aggiornamenti catastali possono essere comunicati anche direttamente dal proprietario. Lo può fare di persona, recandosi presso un ufficio del catasto, oppure telematicamente andando sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Affidarsi ad un professionista, come spesso accade nel mondo immobiliare, è comunque la soluzione consigliabile per evitare errori. Soprattutto, è ovvio, quando l’aggiornamento è piuttosto complesso.
La variazione catastale può riguardare due aspetti:
- La visura catastale: è un documento che contiene la descrizione precisa e dettagliata dell’immobile. Riporta dati essenziali, come l’indirizzo, la particella, il foglio, gli intestatari, la destinazione d’uso, la rendita catastale, ecc.
- La planimetria catastale: si tratta del disegno tecnico che rappresenta l’immobile in scala 1:200. La variazione della planimetria catastale è importantissima per poter fare tutte le valutazioni quando si tratta di definire gli spazi, la suddivisione dei locali, le misure, ecc.
Variazione catastale: quando è obbligatoria?
Ma quando è obbligatorio effettuare la variazione catastale secondo le modalità sopra illustrate?
Molto semplicemente, quando si apportano all’immobile delle modifiche di un certo tipo, tali da comportare anche una variazione della rendita catastale. Ecco a cosa ci riferiamo:
- Modifica della distribuzione degli spazi interni: ad esempio, quando si effettuano dei lavori che prevedono lo spostamento di tramezzi.
- Frazionamento o fusione di più unità immobiliari
- Cambio di destinazione d’uso dell’immobile: ad esempio, se da unità abitativa viene modificato in ufficio.
- Creazione di nuove superfici, come possono essere dei soppalchi, delle verande, ecc.
- Ampliamento dei volumi, magari creando delle sopraelevazioni oppure trasformando dei balconi.
- Variazione dei dati anagrafici.
Se le modifiche effettuate non determinano alcuna variazione della rendita catastale, allora non è necessario presentare la pratica al Catasto. Può essere sufficiente, in presenza di modifiche non rilevanti, allegare all’atto notarile (compravendita) un’attestazione di conformità.
Per saperne di più, ti suggeriamo di leggere il nostro articolo dedicato proprio alla conformità catastale
Ci sono delle tipologie di immobile per le quali non è obbligatorio richiedere nessun aggiornamento catastale. Per citarne alcune:
- I manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq
- Le serre adibite alla coltivazione e alla protezione di piante sul suolo naturale
- Le vasche di accumulo per l’irrigazione dei terreni e per l’acquacoltura
- Le tettoie, i porcili, i pollai, ecc. (purché non superino determinate dimensioni)
- I fabbricati in corso di costruzione/definizione
- I manufatti non stabilmente fissati al suolo, precari.
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Quando varia la rendita catastale
Abbiamo citato la rendita catastale, spiegando che è necessario provvedere alla variazione catastale di un immobile proprio quando le modifiche apportate determinano un cambiamento nella sua rendita.
Ma quando avviene una riduzione della rendita catastale? E quando, invece, il valore aumenta?
Di solito, si assiste ad una riduzione del valore della rendita catastale quando l’immobile si trova in uno stato di forte degrado, di abbandono. Al fine di non pagare troppe tasse, capita in questi casi di chiedere al Catasto, magari tramite un professionista abilitato, di rivedere il conteggio.
Allo stesso modo, se viene cambiata la destinazione d’uso, può capitare che si abbia diritto ad una riduzione del valore catastale (e, conseguentemente, delle tasse da pagare). Per fare un esempio pratico, possiamo pensare ad un locale commerciale che viene utilizzato soltanto come magazzino. Si può fare richiesta di variazione di classamento catastale, così da ridurre la base fiscale imponibile.
Infine, può anche succedere che ci si accorga di un errore nel conteggio della superficie dell’immobile. Anche in questo caso, si può presentare istanza comunicando i valori corretti e chiedendo un aggiornamento.
Come dicevamo, capita anche che l’ammontare della rendita catastale subisca, al contrario, un aumento.
Può accadere a seguito di una variazione di destinazione d’uso, ad esempio. Oppure quando si effettuano importanti lavori di ristrutturazione, tali da influire concretamente sui parametri utilizzati per definire la rendita catastale.
Tempistiche e costi delle variazioni catastali
La variazione catastale deve essere richiesta entro 30 giorni dalla fine dei lavori, tramite DOCFA. Successivamente, nel giro di una settimana circa, l’ufficio Catasto protocolla la nuova planimetria dell’immobile.
Il costo per una variazione catastale è di 50 euro per ogni unità immobiliare, cui bisogna però sommare la parcella dell’eventuale professionista incaricato. Questo può comportare senz’altro un maggior esborso, anche di svariate centinaia di euro.
Nel caso in cui la variazione non venga presentata entro i termini previsti, si può provvedere anche dopo (tramite ravvedimento operoso), pagando in più una sanzione commisurata ai giorni di ritardo.
Se non si provvede affatto, dopo alcuni anni la sanzione prevista può raggiungere alcune migliaia di euro.
Affinché tutto venga eseguito all’insegna della massima regolarità, ci dovrebbe essere sempre una pratica edilizia depositata all’inizio dei lavori (e poi una comunicazione di fine lavori). La variazione catastale senza DIA (o CILA, SCIA, ecc.) non garantisce, infatti, la regolarità urbanistica.
La variazione catastale rappresenta la conformità dell’immobile dal punto di vista del Catasto, per l’appunto. Ma non è la stessa cosa rispetto alla pratica edilizia che bisogna presentare al Comune per ottenere, invece, la conformità urbanistica.
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