In caso di locazione, è molto importante conoscere la tabella degli oneri accessori e i diritti del conduttore.
Ancor prima, però, è necessario sapere che cosa sono questi cosiddetti “oneri accessori” al contratto di affitto. Spesso se ne sente parlare, ma non sempre si ha un’idea ben precisa di cosa siano.
Tutti i vari tipi di contratto di locazione prevedono una suddivisione delle spese tra il proprietario dell’immobile e l’inquilino. Questa ripartizione dev’essere quanto più possibile precisa e specifica, e questo è possibile proprio grazie al documento che viene definito “tabella oneri accessori”.
Vediamo insieme, dunque, quali sono generalmente le spese che gravano sul locatore e quelle che, invece, spettano a chi prende in affitto un immobile. Talvolta capita che vi sia poca chiarezza in tal senso, e questo può ovviamente generare discussioni o addirittura portare a liti giudiziali tra le parti.
Meglio, dunque, saperne un po’ di più per non farsi cogliere impreparati. Cosa sono gli oneri accessori esattamente? Scopriamolo insieme!
Indice degli argomenti
Tabella oneri accessori
Quando si stipula un contratto di locazione, di qualunque tipo esso sia, ci sono delle spese fisse che sono sempre a carico del proprietario locatore. Ad esempio, le spese di registrazione del contratto e quelle legate ad altri atti amministrativi.
Vi sono poi spese, anche piuttosto consistenti, che devono essere ripartite tra locatore e inquilino. Lo si fa tramite un preciso accordo tra le parti, oppure facendo riferimento alla tabella oneri accessori locazione. Quest’ultima indica in maniera chiara quali sono le spese a carico di uno e dell’altro, il tutto in base alle normative in vigore.
Se volessimo dire, in poche semplici parole, come si effettua questa ripartizione delle spese, potremmo affermare che al locatore spettano quelle di manutenzione ordinaria di grande entità. Le spese minori, invece, sono a carico dell’inquilino.
Le spese di manutenzione straordinaria sono sempre da attribuire al proprietario dell’immobile.
La legge 431/98 disciplina ciò che concerne le locazioni ed il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. In particolare, si fa riferimento alla tabella oneri accessori nell’allegato D e nell’allegato G della legge 431/98.
Si prendono in considerazione, tra le altre voci, le spese riguardanti l’ascensore, l’autoclave, gli impianti di illuminazione e di riscaldamento, le parti comuni e molto altro. Solitamente, con la lettera L si indicano tutte le voci il cui pagamento spetta al locatore (proprietario), mentre con la C si evidenziano le spese che gravano sul conduttore (inquilino).
In alcuni casi la ripartizione non è totalmente a carico di una delle due parti, ma suddivisa in percentuali differenti. Per esempio, quando nello stabile è presente una portineria, la maggior parte della spesa è a carico del conduttore. Una piccola percentuale, però, spetta al proprietario.
Ripartizione spese proprietario e inquilino
Sulla base di quanto illustrato fin qui, proviamo a fare una suddivisione indicativa di quelle che sono le spese a carico del locatore e quelle a carico dell’inquilino.
Il proprietario di un immobile che scelga di darlo in affitto deve sapere che si troverà ad affrontare un bel po’ di spese sostanziose. In particolare, quelle riguardanti l’architettura e la struttura dell’immobile, nonché quelle inerenti la sua vivibilità.
E poi dovrà sempre farsi carico di tutte quelle riparazioni “importanti” dell’immobile in generale, come possono essere ad esempio:
- Eventuali guasti a sifoni, colonne di scarico, grondaie
- Danni a tetti e solai
- Manutenzione straordinaria della rete fognaria
- Sostituzione di pavimenti, ringhiere, marmi, ecc.
- Riparazione/sostituzione di serrature
Inoltre, spettano solitamente al locatore anche altri interventi essenziali, tipo la manutenzione dei pavimenti e la relativa sostituzione (se necessaria). Lo stesso dicasi per la manutenzione straordinaria degli impianti di riscaldamento.
Nel corso degli anni possono presentarsi anche delle spese straordinarie importanti, come potrebbe essere l’installazione di un ascensore in uno stabile che ne era privo. Anche in questo caso, si tratta di una spesa che compete al proprietario dell’immobile. Idem le spese per i futuri adeguamenti a norma di legge.
Possiamo dire altrettanto anche per quanto riguarda l’installazione dei componenti primari dell’autoclave e la successiva manutenzione straordinaria.
Quando si parla di ripartizione degli oneri tra locatore e conduttore (inquilino), possiamo affermare che a quest’ultimo spettano tutte le spese legate all’utilizzo dell’immobile e al suo conseguente deterioramento.
In sostanza, chi prende in affitto una casa deve preoccuparsi di salvaguardarne l’integrità il più possibile, facendosi anche carico di eventuali spese di manutenzione ordinaria.
Qui di seguito elenchiamo alcune di queste spese “minori” che sono di solito a carico del conduttore:
- Manutenzione ordinaria dell’ascensore (anche piccole riparazioni)
- Consumi energetici
- Collaudi ed ispezioni di vario tipo
- Manutenzione ordinaria dell’autoclave e relativa ispezione
- Ricarico pressione
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- Manutenzione ordinaria dell’impianto di illuminazione dell’immobile
- Manutenzione ordinaria dei citofoni
A queste voci si aggiungono anche gli interventi di manutenzione ordinaria che hanno a che fare con gli impianti di riscaldamento/raffreddamento, la pulizia periodica dei filtri, ecc.
Altre spese ordinarie che gravano sempre sull’inquilino sono quelle che riguardano:
- Impianti televisivi
- Impianti antincendio
- Sifoni e grondaie
- Tetti e solai
- Aree verdi
- Fognature e scarichi
La tabella oneri accessori, pertanto, ha proprio la funzione di determinare in modo chiaro ed inequivocabile la ripartizione di tutte le spese di competenza delle due parti (conduttore/locatore).
Prima di pagare gli oneri accessori, è bene sapere che il conduttore ha il diritto di chiedere al proprietario di specificare esattamente le spese cui si riferiscono ed i criteri di ripartizione. Inoltre, può chiedere di poter esaminare i vari giustificativi di spesa.
Se il locatore non provvede, il conduttore può anche arrivare ad agire in giudizio per recuperare eventuali oneri accessori insoluti. La legge, insomma, prevede una certa tutela per i conduttori, i quali non partecipano al pagamento delle spese di manutenzione delle parti comuni (deliberate dall’assemblea dei condomini).
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