Il calcolo del valore di un terreno agricolo edificabile dev’essere eseguito seguendo precise regole, un po’ come avviene per gli immobili.
E’ chiaro che, per quanto concerne il valore al metro quadro di un terreno edificabile, ci sono diversi fattori di cui tenere conto. Ad esempio, la presenza di vincoli, di servitù passive, di corsi d’acqua e così via.
Una corretta valutazione è sempre indispensabile, soprattutto in caso di compravendita. Anche il calcolo del valore di un terreno edificabile in caso di successione è molto importante. Per non sbagliare, è sempre meglio rivolgersi ad un perito immobiliare esperto in materia, capace di formulare un calcolo oggettivo in base a tutti i differenti parametri.
Chiaramente, il valore di un terreno agricolo non edificabile può essere molto diverso rispetto ad un altro sul quale sia possibile costruire. Un terreno agricolo può diventare edificabile, ma non sempre. Ci sono precisi parametri da rispettare, che possono variare da Comune a Comune: meglio informarsi sempre.
In questo articolo cercheremo comunque di capire come si effettua la valutazione di un terreno agricolo e come se ne determina il valore catastale.
Indice degli argomenti
Valutare un terreno agricolo
La prima cosa da fare per calcolare il valore di un terreno agricolo, edificabile o non edificabile che sia, è misurarlo. Per eseguire correttamente la misurazione della superficie esistono anche appositi programmi online.
Come già detto, fa molta differenza il fatto che il terreno sia edificabile oppure no. Se si tratta di un semplice terreno agricolo, su di esso si possono svolgere soltanto attività come la coltivazione, la selvicoltura e l’allevamento di animali. Diversamente, se si tratta di un terreno edificabile, si possono anche costruire degli immobili.
Inoltre, è molto importante tenere conto della presenza o meno di collegamenti fognari ed anche di acqua, luce, gas, ecc. Se poi il terreno risulta ben servito a livello di strade d’accesso, magari più di una, chiaramente questo contribuisce ad accrescerne il valore. In caso di terreno su cui si possa e voglia costruire, si tratta di requisiti imprescindibili.
Terreni edificabili
Quando si tratta di valutare un terreno edificabile, sul quale si possa quindi fabbricare, è molto importante definirne correttamente la stima. Intanto, per stabilirne il potenziale a lungo termine, ma anche nel caso in cui sia prevista una costruzione in tempi brevi.
Quali sono gli elementi da considerare quando si procede con il calcolo del valore di un terreno edificabile?
- La superficie
- Il valore al metro quadro
- L’indice di fabbricabilità (quanti metri cubi possono essere costruiti per ogni mq)
- Il valore di mercato del fabbricato (al metro quadro)
- Il valore complessivo del fabbricato
- L’incidenza di prezzo di terreno
Una volta individuati questi parametri, si procede con il calcolo seguendo una precisa formula matematica.
Il valore totale del fabbricato si calcola moltiplicando la superficie del lotto per l’indice di fabbricabilità e poi per il valore di mercato del fabbricato al mq. Il valore del terreno, invece, è dato dal valore del fabbricato per l’incidenza di prezzo e poi diviso l’indice di fabbricabilità.
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Terreno agricolo non edificabile
Quando il terreno non è edificabile, si parla semplicemente di terreno agricolo e può essere impiegato per attività legate alla coltivazione, all’allevamento, ecc.
Soprattutto in certe zone del nostro Paese, la compravendita di terreni agricoli è molto più diffusa di quanto non si possa pensare. Spesso, infatti, diventa una fonte di reddito molto importante per chi ne diventa proprietario.
Come valutare il prezzo di un terreno agricolo? Per la valutazione si procede innanzitutto determinando il valore catastale e poi anche il valore di mercato.
Nel primo caso, si devono prendere in considerazione il reddito dominicale, il coefficiente di rivalutazione (25%) ed il moltiplicatore catastale (90). Moltiplicando tra loro questi tre parametri, si ottiene il valore catastale.
Il calcolo del valore catastale dei terreni agricoli è importante anche per determinare l’asse ereditario in caso di successione (legittima o testamentaria). Anche per il calcolo dell’imposta di successione, nelle donazioni e, chiaramente, nelle compravendite.
Valore catastale terreni agricoli
Abbiamo brevemente spiegato come si calcola il valore catastale di un terreno agricolo. Ma che cos’è il reddito dominicale?
Il reddito dominicale è una sorta di rendita catastale dei terreni agricoli, derivante solo dalla proprietà e non dall’esercizio di eventuali attività. Si tratta di un valore elaborato sulla base di tariffe d’estimo predisposte dai Comuni, in base alla tipologia di coltura cui il terreno viene destinato. Lo si può consultare tramite visura catastale disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il reddito dominicale è necessario anche per calcolare imposte, tasse e tributi vari dovuti dal proprietario del terreno.
Dal punto di vista puramente matematico, il valore catastale dei terreni agricoli si ottiene con la rivalutazione del 25% del reddito dominicale, mantenendo come riferimento il valore del primo gennaio dell’anno in cui si effettua il conteggio. Poi si moltiplica quanto ottenuto per 110 o 130. Maggiore è la densità di una regione, maggiore sarà anche il prezzo di un ettaro di terreno destinato ad un uso agricolo.
Una volta determinato il valore catastale, allora si può procedere con l’individuazione della valutazione di mercato. In questo caso, però, non basta ricorrere ad una formula matematica. Ci sono molti fattori che entrano in gioco quando si tratta di valutare un terreno agricolo, come la zona di ubicazione, il possibile tipo di coltura o semina, ecc. Per tale motivo, di solito è un perito esperto in materia a determinare la valutazione corretta, tenendo conto di tutti i diversi fattori.
Rivolgersi ad un perito qualificato comporta, ovviamente, dei costi: indicativamente, si possono spendere dai 300 ai 600 euro, talvolta anche di più.
Per avere una visione sempre aggiornata dei valori di mercato al metro quadro si può fare riferimento alle quotazioni OMI, così come accade per gli immobili. Anche i terreni, edificabili e non, sono infatti oggetto di studi e quotazioni da parte di questo importante Osservatorio.
Per saperne di più, in generale, in merito all’argomento, ti suggeriamo di leggere anche calcolo valore immobile ai fini IMU e valore catastale di un immobile
In conclusione, ecco alcune semplici considerazioni finali che potrebbero esserti utili. Affinché l’acquisto di un terreno si riveli un buon investimento, infatti, è necessario che si tengano in grande considerazione molti fattori.
Ad esempio, informarsi circa i progetti futuri della città nelle zone limitrofe (rivolgendosi alla commissione di pianificazione o costruzione del Comune). Poi, se si tratta di terreno agricolo, occorre sapere quali sono le coltivazioni consentite ed anche le più indicate a seconda del tipo di suolo, della zona, ecc. Bisogna anche sapere se ci sono servizi passivi, restrizioni, corsi d’acqua che attraversano il terreno o adiacenti, se ci sono pozzi, se sono presenti strade o altre vie d’accesso, e così via.
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