Negli ultimi anni ripensare gli spazi urbani è diventato l’obiettivo primario per un’idea di sviluppo sostenibile.
Edifici dismessi, zone sottoutilizzate o andate incontro ad abbandono sono spazi “vuoti” che possono diventare un valore assoluto per il territorio e per la popolazione. È proprio a questo scopo che nasce la rigenerazione urbana.
Con una serie di articoli analizzeremo le peculiarità della rigenerazione urbana. Affronteremo le strategie e le prospettive da tener presente per individuare un progetto di successo. Ci soffermeremo inoltre sulle opportunità immobiliari da cogliere considerando che in un’area rigenerata possono accrescere notevolmente i valori degli immobili.
Parola agli esperti
Per affrontare questi argomenti, comprendere le strategie e le opportunità che la rigenerazione urbana offre, ci affideremo ad un team di giovani urbanisti che operano a Milano, città all’avanguardia a livello nazionale per quanto riguarda il rinnovo di vaste aree urbane.
L’urbanistica è una materia complessa composta da molteplici sotto temi che richiedono specifiche competenze. Da qui la necessità di lavorare in team per integrare le diverse componenti dell’urbanistica, affrontando i progetti da ogni punto di vista.
Fanno parte del team Alice Bancale (pianificazione e tutela del suolo e degli abitanti), Clara Civallero (progettazione tecnica degli spazi), Giulia Oldani (Sociologia urbana e produzione di analisi pre-progetto), Guglielmo Ceccarossi (Analisi economica e redistribuzione del capitale), Tancredi de Francesco (Interazioni umane e studio dei fenomeni sociali nell’ambiente), Tommaso Tusi (Aspetti giuridici ed economici nella progettazione).
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Indice degli argomenti
Cos’è la rigenerazione urbana?
Come ci spiega l’urbanista Giulia Oldani: “La rigenerazione in ambito urbanistico ha come scopo rinnovare, sia dal punto di vista fisico che da quello funzionale, delle aree urbane non più in grado di offrire un’adeguata qualità della vita alle persone che le abitano”, evitando così una continua espansione della città, “una politica che in urbanistica si vuole evitare poiché si cerca di utilizzare gli spazi a nostra disposizione senza ampliare i confini già consolidati”.
Si tratta di progetti molto complessi e articolati che se non pianificati correttamente possono non ottenere l’effetto sperato. Rigenerare vuol dire infatti dare nuova vita al tessuto sociale, economico ed occupazionale di un’area urbana, migliorando la qualità della vita delle persone e delle attività che vi risiedono.
È necessario sottolineare la differenza tra Riqualificare e Rigenerare. Con la prima espressione s’intende in genere il recupero fisico-spaziale ed urbanistico-edilizio di alcune aree urbane; con la seconda abbiamo una prospettiva diversa, più ampia e immateriale, legata fortemente allo sviluppo sociale e al livello sociologico dell’urbanistica.
Quali sono gli impatti della rigenerazione?
Gli impatti possono essere di tre tipi:
- Fisici: qualità edilizia e funzionale
- Economici: aumento del valore del suolo
- Sociali: gentrificazione dell’area
Degli impatti della rigenerazione ce ne parla l’urbanista Tommaso Tusi: “Gli impatti posso essere sociali, economici e fisici, questi ultimi sono quelli riguardanti la cantierizzazione di un’area e del suo sviluppo in edilizia territoriale. I benefici devono essere sempre di tipo sociale e di tipo funzionale, intesi a migliorare la qualità della vita dei residenti. Qualità della vita che, rendendo più attrattiva un’area crea anche un notevole beneficio economico.
“Ovviamente – aggiunge Tusi – ciò è valido se l’azione di rigenerazione è condotta bene, altrimenti si causano dei danni al territorio”.
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Esempi di rigenerazione urbana
Parlando di progetti di rigenerazione urbana che hanno avuto un fondamentale impatto sulla riqualificazione di un’area (ed il conseguente innalzamento dei valori immobiliari) il team di urbanisti da noi intervistato ci indica due casi: il progetto di Porta Nuova a Milano e quello di
Spina 2 a Torino.
Progetto di Porta Nuova (Milano)
Il progetto Milanese è un buon esempio di come la rigenerazione urbana possa migliorare sensibilmente una vasta area urbana, migliorandone i servizi e accrescendo notevolmente il valore del suolo e degli immobili.
Il principale scopo del progetto era quello di ricucire il quartiere dell’ex Varesine, Porta Garibaldi e Isola. Vengono realizzati, a partire dal 2005, numerosi edifici sia per uffici come l’imponente torre UniCredit, che residenziali. Inoltre nell’area sorgono centri culturali, ville urbane, piste ciclabili, spazi pubblici (Piazza Gae Aulenti e Piazza Alvar) ed un parco (Biblioteca degli alberi).
Il risultato finale è stato quello di trasformare il quartiere Isola da un’area popolare e isolata dal contesto urbano ad una zona elitaria con costi delle abitazioni notevolmente incrementati.
Progetto Spina 2 (Torino)
Il progetto è realizzato da Gregotti & Associati a partire dal 1995 ed è ancora oggi in corso. Prevede una serie di nuovi edifici e il completamento del passante ferroviario più una riqualificazione di alcuni edifici industriali storici. Tra le opere realizzate c’è la riqualificazione della stazione di Porta Susa e dell’officina ferroviaria (OGR) e di parte del Politecnico di Torino. Inoltre un lotto di terreno è stato realizzato il grattacielo di Intesa San Paolo.
Lo scopo è stato quindi realizzare una serie di attività strategiche (uffici, luoghi di studio, luoghi di svago, trasporti e viabilità) per rendere la zona più attrattiva e funzionale.
Il progetto non ha coinvolto direttamente il sistema residenziale ma ha tuttavia aumentato il valore degli immobili dell’intera area.
È fondamentale conoscere tempestivamente ogni progetto di rigenerazione urbana per capire quale può essere un buon investimento immobiliare.
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