Stai pensando di comprare un immobile e sei tentato dall’idea di poterne scegliere uno nuovo, magari personalizzabile, che non abbia necessità di ristrutturazione e con un’alta efficienza energetica?
Al momento di acquistare casa, una delle opzioni da prendere in considerazione è comprare casa direttamente dal costruttore. Come sicuramente già sai, si tratta però di una modalità diversa di acquisto che ha delle sue peculiarità specifiche: leggi il nostro articolo e assicurati di conoscerle tutte prima di prendere una decisione in un senso o nell’altro.
Indice degli argomenti
I vantaggi
Partiamo dal lato positivo: sicuramente i vantaggi di acquistare casa dal costruttore sono diversi, più o meno noti. In primis, la chance – unica – di assicurarsi un immobile nuovo, senza problemi di tipo energetico e spesso con anche la possibilità di concordare fin dall’inizio con l’impresa di costruzione la suddivisione degli spazi e molti altri dettagli come i materiali e le finiture. Si avrà inoltre la certezza di evitare fin dall’inizio e per un bel periodo di tempo i lavori di manutenzione o di rinnovamento dello stabile.
Ma esistono dei rischi, invece? E quali sono? Scopriamoli insieme nel prossimo paragrafo.
E se l’immobile è ancora solo un progetto?
Bisogna innanzitutto fare una distinzione tra due casi differenti: l’acquisto di una casa già esistente o quasi completa e quello di un immobile che al momento è solamente un progetto.
In quest’ultimo caso, i costruttori cercano di vendere fin da subito le unità abitative per cominciare ad allocarle e per assicurarsi dei fondi per la costruzione. Quando ciò avviene, è prevista la stipula di un contratto preliminare tra le parti che disciplina l’acquisto, ma esistono comunque dei rischi.
Nel caso il costruttore abbia ipotecato gli immobili per acquistare il terreno – ad esempio – e la sua ditta fallisca, il ricavato in caso di vendita all’asta andrebbe al creditore e non agli acquirenti che perderebbero sia le somme già versate che la casa. Ma esistono dei modi per tutelarsi da casi simili, come stipulare e registrare il contratto preliminare presso un notaio.
Ricordiamo che – secondo la legge – il costruttore è “obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione” (bancaria o assicurativa) a garanzia delle somme consegnate o da consegnare dal contratto fino al rogito (Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122).
Quest’ultimo si occuperà di controllare che il costruttore si attenga a tutti gli obblighi previsti dalla legge, in primis la fideiussione, e che non esistano ipoteche o vincoli di sorta sull’immobile. Ricordiamo inoltre che dal 2019, con il d.lgs. n.14/2019 registrare il contratto preliminare presso il notaio è diventato un obbligo.
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Garanzia dal costruttore: le tutele dopo l’acquisto
E se ci fossero dei difetti di costruzione? Per fortuna, anche in questo caso la legge ci viene incontro, prevedendo una vera e propria assicurazione sull’immobile a beneficio dell’acquirente anche detta “postuma decennale”. Questa consiste in una polizza assicurativa indennitaria della durata di dieci anni che parte dal momento in cui i lavori sono ultimati e copre i danni materiali e diretti all’immobile (inclusi i danni a terzi) che:
- sono conseguenza della rovina totale o parziale delle opere
- derivano da gravi difetti costruttivi dell’immobile
- sono causati da problemi al suolo o difetto della costruzione
sempre a patto che si siano manifestati dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita.
Comprare casa dal costruttore: IVA e agevolazioni
Fino al 2018 era prevista una detrazione speciale dedicata a chi acquistava un immobile in classe energetica A o B, tuttavia questo sconto Irpef non è stato confermato per il 2019, né per il 2020. Ad oggi quindi non esistono agevolazioni dedicate a questo tipo peculiare di compravendita.
Anche per quanto riguarda l’IVA, l’acquisto da un costruttore risulta svantaggioso dal punto di vista fiscale.
Se si tratta di una prima casa, infatti, invece del 2% dovuto come imposta di registro, l’acquirente dovrà corrispondere il 4% del valore dell’immobile di IVA. Se invece l’acquisto non riguarda una prima casa, la cifra da corrispondere sarà il 10% del valore della casa acquistata da costruttore, contro il 9% di imposta di registro per un’abitazione acquistata da privato. Ovviamente da sommare alle altre spese per l’acquisto della prima casa.
Esiste un ulteriore dettaglio inoltre da prendere in considerazione. Quando si tratta di imposta di registro – ovvero quella dovuta per acquisto di una casa da privato – la percentuale da versare si riferisce al valore catastale, generalmente più basso del prezzo di compravendita, l’IVA invece fa riferimento al valore effettivo che l’acquirente corrisponde al costruttore.
Ora che hai una panoramica chiara di tutti i pro e contro dell’acquisto di un immobile da costruttore, non ti resta che mettere sul piatto della bilancia la tua situazione particolare.
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