Nelle operazioni di compravendita, esistono diritti e doveri per entrambe le parti, e non sempre sono chiari gli obblighi di chi vende casa.
Il venditore, infatti, deve sottostare a determinati doveri, in modo tale che tutta la procedura si svolga in maniera regolare e nel rispetto delle normative.
In questo articolo andremo ad approfondire proprio questo argomento. Ad esempio, individueremo le cose che deve fare chi vende casa, cosa può portarsi via o invece deve lasciare, ecc.
Scopriremo anche quanto tempo ha mediamente a disposizione, il venditore, per liberare l’immobile, ed anche che cosa può succedere se non lo fa.
Indice degli argomenti
Chi vende casa cosa deve fare?
In base alle vigenti normative italiane in materia, gli obblighi del venditore e del compratore nel contratto di compravendita sono ben delineati.
In particolare, chi vende è tenuto a:
- Custodire l’immobile nel miglior modo possibile fino alla data stabilita per la consegna all’acquirente;
- Consegnare fisicamente l’immobile al compratore nella data prestabilita al momento del rogito notarile (di solito, contestualmente al saldo del prezzo pattuito);
- Trasferire la proprietà, o altro diritto reale, all’acquirente, garantendogli piena proprietà, titolarità e disponibilità;
- Garantire l’assenza di vizi ed anche di ipoteche, pignoramenti o vincoli simili. Si tratta di tutele importanti per chi acquista, poiché la presenza di eventuali vizi potrebbe non consentire – o consentire solo parzialmente – l’utilizzo dell’immobile, così come potrebbe diminuirne il valore;
- Provvedere al pagamento delle spese condominiali deliberate prima dell’atto di compravendita;
- Informare le autorità locali della cessione dell’abitazione, tramite compilazione di apposito modulo ed entro 48 ore dalla consegna dell’immobile.
Come tutelarsi quando si vende una casa
Abbiamo detto quali sono gli obblighi di chi vende casa, ma è anche importante sapere come tutelarsi quando si vende un immobile.
Ad esempio, è sempre consigliabile non accettare acconti, ma caparre. La differenza sostanziale è che gli acconti, se l’affare non va a buon fine, devono essere restituiti, invece la caparra no. O, per lo meno, in modo molto meno immediato.
Dunque, la caparra costituisce, per il venditore, una garanzia in più.
Inoltre, prima di vendere, potrebbe essere utile farsi fare una relazione tecnica. Si tratta di un documento, redatto da un professionista abilitato (architetto, geometra, ingegnere), che certifica lo stato di fatto dell’immobile e ne determina la conformità o non conformità.
Un’altra cosa importante è evitare di creare le condizioni per essere accusati di dolo, truffa, malafede, ecc. Ad esempio, ritinteggiare una stanza solo per farla apparire perfetta, quando lo scopo è quello di nascondere importanti crepe strutturali, certamente non è un buon comportamento da adottare. Per evitare di andare incontro a problemi, meglio evitarlo.
Altri aspetti importanti cui prestare attenzione, per tutelarsi in caso di vendita, possono avere a che fare con eventuali immobili ricevuti in donazione oppure a seguito di successione.
Per non incorrere in errori o sviste, avvalersi della consulenza di un esperto immobiliare qualificato può rivelarsi un’ottima decisione.
Potrebbero esserti utili, per districarti tra le varie normative e procedure da seguire, anche questi articoli: costo passaggio di proprietà casa e trascrizione preliminare di vendita
Gli altri obblighi del venditore
Oltre agli adempimenti di cui abbiamo già parlato, ci sono altri obblighi a carico di chi vende casa.
Prima ancora di arrivare all’atto finale di compravendita, infatti, il venditore è tenuto a compiere una serie di attività imprescindibili. Tra di esse ricordiamo che è necessario certificare la conformità catastale dell’immobile e fornire una planimetria catastale conforme allo stato reale.
Inoltre, bisogna disporre della documentazione attestante che l’immobile è stato edificato nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti. In pratica, occorrono:
- la copia del titolo edilizio
- il certificato di agibilità
- la copia di eventuali licenze edilizie relative a varianti o interventi di ristrutturazione effettuati durante il periodo in cui si è stati proprietari dell’immobile
- l’attestato di prestazione energetica dell’edificio
- la certificazione di conformità di tutti gli impianti
Solo quando si tratta di terreni, occorre anche il certificato di destinazione urbanistica.
Quando si vende casa, bisogna comunicarlo al Comune?
In occasione del rogito, il notaio di solito rilascia al venditore una dichiarazione che dev’essere presentata (o inviata tramite raccomandata) all’Autorità di Pubblica Sicurezza competente.
Più precisamente, se nel Comune è presente una Questura, è qui che bisogna rivolgersi. Diversamente, va bene il Comando dei Vigili Urbani.
Alla dichiarazione devono essere allegate le copie dei documenti d’identità di chi ha venduto e di chi ha comprato, e si hanno 48 ore di tempo per provvedere.
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Cosa devo lasciare nella casa venduta?
Non esiste una legge precisa che dica cosa occorra lasciare nella casa venduta, ma in linea di massima tutto ciò che fa parte dell’arredamento può essere portato via. Invece, tutti gli elementi che fanno parte della casa vera e propria e degli impianti, devono essere lasciati al nuovo proprietario.
In termini pratici, cosa significa questo? Se, ipotesi, decidi di svuotare casa dopo la vendita e di portarti via pure il lavandino ad incasso perché è nuovo e pensi di riutilizzarlo altrove, allora dovrai rimpiazzarlo con un altro lavandino qualsiasi. Chi subentra dopo di te, infatti, deve poter trovare un bagno utilizzabile.
A scanso di equivoci, comunque, è sempre meglio chiarire con l’acquirente quali sono le cose che si pensa di lasciare e quali no. Altri elementi spesso dibattuti sono, solo per citarne alcuni, i tendoni da sole, i condizionatori, il caminetto, ecc.
Nulla vieta che le due parti possano accordarsi per includere nella compravendita anche accessori di questo tipo, o veri e propri elementi dell’arredamento (la cucina, la camera da letto, ecc.) L’importante è che tutto sia definito in anticipo e con estrema trasparenza.
Attenzione a chiarire sempre questi aspetti anche con l’eventuale agenzia immobiliare che fa da tramite, perché potrebbe promettere cose che il venditore, in realtà, non ha intenzione di lasciare.
In merito a questo argomento, ti suggeriamo di leggere anche il nostro approfondimento vendita casa arredata
Cosa deve rimanere in una casa venduta all’asta, invece?
Solo i beni indicati nell’atto di pignoramento possono essere messi all’asta. Tutto il resto (mobili e oggetti personali) non può essere pignorato automaticamente insieme alla casa stessa. Anche questi beni possono comunque essere pignorati, in realtà, ma soltanto attraverso un’altra procedura esecutiva specifica.
Il pignoramento immobiliare, però, si estende anche agli accessori, alle pertinenze e ai frutti. Ad esempio, al terreno su cui è stata costruita la casa, oppure al reddito che genera l’averla affittata a terzi.
Quanto tempo ho per lasciare la casa venduta
Abbiamo analizzato fin qui gli obblighi per chi vende casa. Ma quanto tempo ha il venditore per poter liberare l’immobile, una volta avvenuto il rogito?
Molto spesso la consegna delle chiavi avviene proprio contestualmente alla stipula dell’atto notarile, ma non sempre.
Le parti, infatti, possono accordarsi perché la casa risulti libera al momento del rogito oppure decidere che le chiavi verranno consegnate in un secondo tempo, una volta effettuato il trasloco.
Non esiste, di fatto, un tempo massimo secondo il quale – per legge – il venditore debba liberare l’immobile venduto.
Cosa fare se il venditore non lascia la casa dopo il rogito
A tutela dell’acquirente, per evitare che il venditore non liberi la casa dopo il rogito o comunque in base agli accordi presi, si possono inserire delle apposite clausole.
Ad esempio, si può prevedere una penale da pagare per ogni giorno di ritardo accumulato.
A volte capita che il venditore, anche in totale buona fede, debba posticipare il proprio trasloco perché magari la nuova abitazione in cui deve andare ad abitare non è ancora pronta. L’acquirente, in questi casi, può certamente concedergli qualche giorno in più di tempo, ma tutelandosi con le suddette penali.
Ecco perché chi vende casa deve sempre farsi bene i conti prima del rogito, per quanto concerne le tempistiche.
In casi estremi, se il venditore proprio non lascia l’immobile, può presentarsi la risoluzione del contratto per inadempimento.
Per approfondire questi e altri aspetti legati alla vendita di immobili, leggi anche vendere casa e vendita prima casa e riacquisto
