La vendita con riserva di proprietà è una modalità di compravendita piuttosto particolare, che forse non tutti conoscono.
Serve, in pratica, per agevolare quegli acquirenti che hanno poca disponibilità e che fanno fatica ad accedere ad un classico mutuo bancario. Tutto questo, comunque, offrendo determinate garanzie ai venditori.
Questa tipologia di vendita viene anche detta “con patto di riservato dominio”.
Nei prossimi paragrafi scopriremo di cosa si tratta esattamente, che cosa si intende per “rent to buy” ed anche come funziona la tassazione.
Indice degli argomenti
Come funziona la vendita con riserva di proprietà
La vendita con riserva di proprietà viene regolamentata dall’art. 1523 del Codice Civile e prevede che il compratore acquisisca la proprietà soltanto con il pagamento dell’ultima rata di prezzo prevista. I rischi, invece, vengono da lui assunti già al momento della consegna del bene.
Questo tipo di vendita comporta, in pratica, che l’immobile venga consegnato al compratore al momento della stipula del contratto. A quel punto, l’acquirente deve provvedere al pagamento di un certo numero di rate e, solo al termine, diviene proprietario a tutti gli effetti. Nel frattempo, l’immobile resta di proprietà del venditore.
Se è vero che il compratore ha, in caso di vendita con riserva di proprietà, l’opportunità di godere subito del bene, è altrettanto vero che si assume immediatamente tutti i rischi. In caso di danneggiamento o altro, sarà lui a risponderne.
Anche le spese di manutenzione, ordinarie e non, diventano a carico del compratore fin da subito, anche se ancora non risulta essere il proprietario del bene.
I vantaggi della vendita con riserva di proprietà
Come abbiamo già detto, questo tipo di vendita permette a chi non ha molta disponibilità di accedere ad un determinato immobile, godendone fin da subito. Il vantaggio è quello di poterlo pagare poco per volta.
Al contempo, chi vende può riservarsi la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata e può tutelarsi in caso di inadempimenti o illeciti da parte dell’acquirente.
Si tratta, pertanto, di una forma di finanziamento che ha degli aspetti positivi per entrambe le parti. Proprio per questo motivo, sta riscuotendo consensi sul mercato immobiliare.
L’articolo 1523 prevede anche che, in questo tipo di vendita, l’acquirente (che non è ancora, lo ricordiamo, proprietario dell’immobile) non possa alienare l’immobile a terzi. Diversamente, può essere perseguibile per il reato di appropriazione indebita.
Abbiamo visto, dunque, quali sono gli effetti giuridici della vendita a rate, che spesso viene anche definita patto di riservato dominio. Se vuoi approfondire le tematiche inerenti la vendita in generale, ti suggeriamo di leggere vendere casa e compromesso acquisto casa
Cosa accade in caso di inadempienza da parte del compratore?
Può capitare che l’acquirente, ad un certo punto, smetta di pagare e non saldi quanto pattuito.
In tal caso, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto e riprendersi, di fatto, l’immobile. La liberazione di quest’ultimo non prevede, però le stesse procedure dello sfratto.
Il venditore è tenuto alla restituzione delle rate riscosse, trattenendo comunque una parte come compenso dovuto per l’uso dell’immobile. Tale ammontare, previsto in caso di inadempienza, può essere inserito già all’interno del contratto, al momento della stesura.
Se il compratore salta il pagamento di una rata, ma questa non equivale a più di un ottavo del prezzo totale, non si procede ancora con la risoluzione del contratto. L’acquirente può, dunque, conservare il beneficio del termine in relazione alle rate successive.
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Rent to buy e vendita con riserva di proprietà
Vediamo ora di capire meglio che cosa si intende, invece, per “rent to buy”.
Si tratta di un altro tipo di contratto un po’ alternativo, nel quale il proprietario dell’immobile ne concede l’utilizzo all’ipotetico futuro acquirente, a fronte di un certo canone.
Una volta trascorso il lasso di tempo previsto dal contratto, il conduttore (potenziale futuro acquirente) può decidere se acquistare o meno, detraendo dal totale la somma dei canoni già versati. Non è obbligato, però: è libero di decidere se comprare o meno l’immobile.
E’ importante che il contratto indichi quale componente del canone è destinata al pagamento dell’utilizzo dell’immobile (remunerazione del godimento). Allo stesso modo, deve indicare quale parte, invece, debba essere imputata al prezzo. Questa porzione di canone viene scalata dalla cifra complessiva se il conduttore decide poi di acquistare.
Può succedere anche per il rent to buy che il potenziale compratore risulti inadempiente.
In questi casi, il concedente (proprietario venditore) può decidere come procedere, scegliendo tra diverse opzioni. Dipende anche dal tipo di inadempienza, perché potrebbe anche essere un semplice rifiuto di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile.
Nei casi più gravi si può arrivare alla risoluzione del contratto. Si può anche avviare una procedura di esecuzione forzata sui beni del conduttore, per rientrare in qualche modo della perdita economica subita.
Tassazione del rent to buy
Per quanto concerne la tassazione rent to buy, possiamo dire che durante il periodo di utilizzo, le imposte legate al possesso (IMU, per esempio) restano a carico del proprietario. Proprio come accade per i normali contratti di locazione.
La TASI, invece, viene suddivisa tra proprietario e conduttore, in base alle percentuali previste dai singoli Comuni.
La tassa sui rifiuti (TARI) è totalmente a carico del conduttore, dal momento che è lui che usufruisce realmente dell’immobile e genera spazzatura.
L’importanza della figura del notaio
Per concludere correttamente un contratto di rent to buy è necessaria la funzione del notaio.
Perché abbia degli effetti legali, il contratto di questo tipo dev’essere trascritto presso i registri immobiliari. Solo in questo modo, infatti, si determina un vero e proprio di ritto di prenotazione sull’acquisto dell’immobile da parte del conduttore.
Il compito del notaio è proprio quello di trascrivere correttamente il contratto.
Per ulteriori approfondimenti sul tema del rent to buy e sugli oneri notarili, clicca su rent to buy e spese notarili in caso di vendita casa
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Chi paga l'IMU in caso di vendita con riserva di proprietà?
Cerchiamo ora di fare chiarezza sulla tassazione prevista in caso di vendita con riserva di proprietà.
Quando si ha a che fare con il patto di riservato dominio, è importante capire a chi spetti il pagamento dell’Imposta Municipale Unica (IMU). In tal senso, infatti, non sempre le normative sono così chiare e possono talvolta esserci interpretazioni contrastanti.
Una parte di legge prevede che il presupposto per il pagamento dell’IMU sia il possesso dell’immobile. Al contempo, un’altra normativa sottolinea che il pagamento spetta a colui che è proprietario oppure titolare di un diritto reale sull’immobile stesso.
Come è evidente, un po’ di confusione forse c’è. Tuttavia, facendo riferimento al Codice Civile (proprietà rimane al venditore fino al pagamento dell’ultima rata), è opinione diffusa che l’onere ricada per l’appunto sul venditore.
Pertanto, quando si ha a che fare con questa particolare vendita rateale, colui che vende l’immobile è tenuto al pagamento dell’IMU. Questo vale per tutto il lasso di tempo durante il quale l’acquirente versa le rate. Una volta ultimato il pagamento, tramite versamento dell’ultima quota, avviene ufficialmente il trasferimento di proprietà e l’IMU diventa a cario del nuovo proprietario.
Se vuoi conoscere altro in merito al pagamento delle tasse quando si vende casa, leggi anche il nostro approfondimento la tassazione per la vendita di un immobile
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