Il mercato immobiliare ha un andamento ciclico, e quindi può essere utile approfittare di alcuni utili consigli per vendere casa.
Magari hai deciso di trasferirti perché hai messo su famiglia, o stai per avere un figlio, oppure ancora perché hai cambiato lavoro e sei costretto a spostarti… Sta di fatto che devi vendere casa e temi di non riuscire a farlo nei tempi e con gli introiti che vorresti.
In questo nostro articolo cercheremo proprio di condensare alcuni suggerimenti che possano essere d’aiuto per chi ha intenzione di vendere la propria casa.
In particolare, approfondiremo la differenza tra vendere casa da privato e vendere tramite agenzia. Inoltre, cercheremo di capire quali sono i rischi e come ci si può tutelare.
Nel caso in cui volessi ulteriori chiarimenti, non esitare a compilare il form sottostante. Senza alcun impegno, saremo felici di aiutarti.
Indice degli argomenti
Cose da sapere prima di vendere casa
Prima di mettere in vendita un immobile, ci sono un po’ di cose che è bene sapere/fare. Vediamole qui di seguito:
- Plusvalenza: la differenza tra il prezzo di vendita e quello pagato al momento dell’acquisto si chiama così. Può costituire un reddito che viene tassato, da indicare nella dichiarazione dei redditi in aggiunta al reddito da lavoro e agli altri redditi. In alternativa, si può pagare un’imposta sostitutiva del 26% al momento della vendita.
- A.P.E.: si tratta della prestazione energetica ed è un documento indispensabile quando si vende. Tale documento dev’essere predisposto da un tecnico abilitato ed allegato all’atto di vendita.
- Spese condominiali: prima di vendere, occorre farsi rilasciare dall’amministratore una certificazione che attesti lo stato dei pagamenti e tutto ciò che riguarda le spese condominiali, eventuali contenziosi in corso, ecc. Questo attestato dev’essere consegnato all’acquirente, perché possa farsi da quel momento carico delle nuove spese.
- Accettazione dell’eredità: può capitare che l’immobile che si desidera vendere sia stato ricevuto in eredità. E’ importante che venga trascritta l’accettazione di tale eredità, a cura del notaio che stipula l’atto.
- Agevolazioni che potrebbero decadere: se l’immobile è stato acquistato come prima casa e viene rivenduto prima che siano trascorsi 5 anni, decade l’agevolazione e si devono pagare maggiori imposte. Tutto questo a meno che entro un anno non si acquisti un’altra “prima casa”.
- Comunicazione alla Pubblica Sicurezza: qualora l’immobile venga venduto ad un cittadino extracomunitario, si ha l’obbligo di segnalazione alle autorità (pena sanzione amministrativa).
Altri aspetti cui prestare attenzione prima di vendere il tuo immobile
Ci sono altri elementi cui è bene prestare attenzione, se non si vogliono problemi in fase di vendita. Eccoli:
- Detrazioni fiscali: se si vende una casa per la quale si sono effettuati lavori che usufruiscono di detrazioni IRPEF (ristrutturazione, risparmio energetico, ecc.), bisogna indicarlo sull’atto. Diversamente, eventuali detrazioni restanti andrebbero a ricadere sul nuovo proprietario.
- Conformità catastale: nell’atto di vendita è obbligatorio dichiarare che l’immobile è conforme alla planimetria depositata presso il catasto. Se non lo è, bisogna presentare al catasto stesso una planimetria conforme aggiornata, tutto questo prima di procedere con il rogito notarile.
- Conformità urbanistica: il venditore deve anche garantire che la casa sia in regola dal punto di vista dell’edilizia urbana. Meglio, dunque, procurarsi copia dei permessi di costruire, eventuali condoni edilizi e così via.
- Prelazioni legali: il conduttore di un immobile commerciale oppure l’affittuario o il confinante di un terreno agricolo, ad esempio, hanno diritto di prelazione per l’acquisto. Se a loro non viene proposto l’immobile, potrebbero insorgere delle complicazioni.
Ecco, quindi, quali sono tutti i presupposti indispensabili prima di vendere un immobile: meglio non farsi cogliere impreparati!
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Vendere casa: a chi affidarsi?
Vendere casa rappresenta un momento importante e delicato, e come tale è bene affrontarlo nel miglior modo possibile.
La speranza è sempre quella di riuscire a portare a termine l’affare in breve tempo, senza troppe problematiche e con un adeguato introito economico.
Le possibilità sono sostanzialmente due: vendere l’appartamento privatamente oppure tramite agenzia immobiliare. In ogni caso, è molto importante seguire alcuni semplici consigli su come vendere casa.
Che tu voglia vendere casa da privato, oppure che tu voglia seguire le regole per vendere casa con agenzia, ci sono sicuramente alcuni aspetti da non sottovalutare.
Hai deciso di provare a cavartela da solo? Qui potrai trovare qualche utile indicazione per pubblicizzare il tuo immobile: come scrivere un annuncio immobiliare
Nel caso volessi, invece, optare per la seconda soluzione, ecco alcuni utili suggerimenti: come scegliere migliore agenzia immobiliare
Ecco i consigli principali…
- Valutare una piccola ristrutturazione della casa: se l’immobile non si presenta granché bene, potrebbe aver senso spendere qualche soldo per rimetterlo un po’ in sesto prima di pubblicizzarlo. A volte possono essere sufficienti alcuni interventi abbastanza semplici (ritinteggiare le pareti, pulire/levigare accuratamente i pavimenti, sistemare gli infissi, ecc.) per far cambiare completamente volto alla casa. Chiunque la visiti per valutarne l’acquisto, ne resterà sicuramente impressionato in modo favorevole.
- Preparare tutta la documentazione necessaria: atto di vendita, certificazioni energetiche, pianta catastale, documenti condominiali, ecc. Sono tutti i documenti necessari per poter portare avanti una trattativa, e dunque è bene procurarseli per tempo e non farsi cogliere di sorpresa.
- Decidere a chi affidarsi per la vendita: in pratica, bisogna stabilire se si vuole proseguire per conto proprio, oppure affidarsi a professionisti. E’ evidente che, in quest’ultimo caso, la maggior parte delle incombenze ricade sull’agenzia prescelta e si hanno meno preoccupazioni. Ovviamente, tutto ciò ha un costo.
… e qualche altro utile suggerimento!
- Fissare un prezzo di vendita adeguato: chi si rivolge ad un’agenzia immobiliare, sa di poter contare sulla competenza e sull’esperienza di professionisti del settore. Diversamente, occorre richiedere una perizia, anch’essa a pagamento, oppure fare da soli informandosi attraverso appositi siti, ecc. E’ molto importante riuscire ad individuare un prezzo che sia coerente rispetto all’andamento di mercato nella zona in cui si trova l’immobile. Bisogna anche mettere in conto un minimo di trattativa, quindi partire dal presupposto che molto probabilmente bisognerà scendere un pochino al di sotto del prezzo stabilito.
- Descrivere e fotografare bene la casa: se ci si rivolge ad un’agenzia, di solito è questa ad occuparsi di tutto, anche di fare le foto da pubblicare nelle varie inserzioni cartacee ed online. In caso contrario, sta a noi cercare di descrivere nel miglior modo possibile la casa, valorizzandola con immagini di qualità che mettano in evidenza i punti di forza. Meglio scegliere giornate di sole, ad esempio. Così come a volte può essere preferibile focalizzarsi su alcuni particolari, con qualche bella immagine curata, piuttosto che pubblicare foto un po’ “anonime” di un intero ambiente. Attenzione a non lasciare mai oggetti troppo personali in vista!
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Come tutelarsi quando si vende una casa
Se vuoi vendere casa senza rischi, ecco alcuni suggerimenti utili su come tutelarti al meglio.
Innanzitutto, è bene non accettare acconti ma soltanto caparre. L’acconto, se l’affare non va in porto, dev’essere restituito. La caparra, invece, no. Inoltre, in fase di registrazione del contratto preliminare, la caparra gode di una tassazione inferiore. Volendo, si può anche accettare una caparra subito e poi, in un secondo tempo, un acconto: si tratta, ad esempio, di una soluzione spesso adottata per gli immobili di nuova costruzione.
Un’altra cosa utile potrebbe essere quella di farsi rilasciare una relazione tecnica prima di vendere. Un documento, redatto da un professionista tipo architetto, geometra o ingegnere, che certifichi lo stato di fatto dell’immobile e la relativa conformità o non conformità. Meglio essere informati sulle condizioni della casa ed estremamente trasparenti nei confronti dei potenziali acquirenti.
Allo stesso modo, sono da evitare tutti quei comportamenti che possono essere classificati come raggiri, truffe o dolo. E’ sempre d’obbligo la buona fede e la trasparenza nei confronti dell’acquirente, quindi non si devono omettere informazioni importanti, oppure cercare di nascondere difetti di un certo tipo, ecc.
Se l’immobile è stato ricevuto a seguito di successione o testamento ereditario, bisogna essere certi che non sia stata indicata la volontà di intestare delle quote ad altri. Il diritto di prelazione fa sì che alcuni soggetti debbano avere la precedenza nell’eventuale acquisto.
Se, invece, devi vendere un immobile che ti è stato donato, la cosa migliore sarebbe lasciar passare 20 anni. In questo modo la proprietà risulterebbe inattaccabile. Se non si vuole attendere così tanto, ci si può assicurare. Esistono specifiche offerte da parte delle compagnie di assicurazioni, in questo senso, utili per tutelare chi vende ed anche chi compra.
Nel complesso, affidarsi ad un consulente qualificato è sempre una buona idea. Si possono evitare molti errori, a volte banali ma significativi, e ritrovarsi molto più tutelati nelle varie fasi di compravendita.
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