La vendita fittizia si verifica prevalentemente in ambito familiare, per i motivi che andremo qui di seguito a spiegare.
Si tratta di una compravendita un po’ anomala, anzi definirla tale forse non è propriamente corretto. Ed è per questo motivo che è bene essere informati prima di procedere, soprattutto per evitare che possano insorgere delle spiacevoli problematiche.
In questo articolo cercheremo quindi di capire che cos’è la vendita fittizia, come la si possa dimostrare ed anche in quali casi si possa impugnare un atto di vendita.
Indice degli argomenti
Cos'è la finta vendita o vendita fittizia?
La vendita fittizia, lo abbiamo detto, si verifica per lo più in contesti familiari.
E’ il caso, ad esempio, di un genitore che vuole trasferire la proprietà di un immobile ad un figlio, oppure un passaggio di proprietà tra fratelli, ecc.
Tutto questo, con un denominatore in comune: vale a dire il trasferimento senza un corrispettivo in denaro.
Spesso si cerca di ricorrere a questo metodo in alternativa alla classica donazione. Le motivazioni possono essere molteplici. Evitare che la donazione possa essere “aggredita” dagli altri eredi, oppure contestata dalla banca, ad esempio. Oppure ancora, per evitare una certa tassazione (leggi anche la tassazione per la vendita di un immobile) o impedire ad eventuali creditori di pignorare l’immobile.
Proprio per questo motivo, per proteggere chi potrebbe risultare leso da questo tipo di finta vendita, la legge italiana offre degli strumenti per consentire a tutti di tutelarsi. Ci sono dei termini da rispettare, ovviamente, oltre i quali la vendita diventa comunque irrevocabile ed intoccabile.
Simulazione relativa ed assoluta
La vendita fittizia si verifica, in pratica, in questi due casi:
- Quando non avviene passaggio di denaro: le parti, ad esempio, possono affermare di aver effettuato il trasferimento dei soldi in precedenza rispetto all’atto.
- Quando l’acquirente versa il denaro al venditore, ma questi successivamente glielo restituisce a diverso titolo.
In questi casi si parla di “simulazione relativa” e lo scopo, evidentemente, è quello di effettuare una donazione camuffata da vendita.
Esiste poi anche la cosiddetta “simulazione assoluta”, che prevede un cambiamento di titolarità nei pubblici registri immobiliari, anche se di fatto tutto resta invariato. Il finto venditore continua a rimanere proprietario della casa, ed il finto acquirente non può accampare alcun tipo di diritto su di essa.
Se si vuole rendere più credibile una vendita fittizia, occorre che ci sia un trasferimento di denaro, di solito tramite bonifico o assegno. Gli stessi notai, di solito, pretendono che il passaggio di mano in mano dell’assegno avvenga di fronte a loro. Se ciò non accade, possono anche rifiutarsi di procedere.
Se il trasferimento di denaro non avviene, è evidente che ci si trovi davanti ad un caso di simulazione assoluta.
Molto spesso capita anche che la vendita fittizia si realizzi attraverso la richiesta di un corrispettivo in denaro palesemente inferiore rispetto al valore di mercato (vendita dell’immobile a prezzo simbolico). In tal caso, è corretto parlare di “vendita mista a donazione” e le conseguenze in termini di validità dell’atto sono le stesse della donazione classica.
Un esempio per capire meglio…
Facciamo un esempio di vendita fittizia di una casa tra padre e figlio.
Supponiamo che un genitore, magari anziano, decida di cedere ad un prezzo irrisorio un immobile di sua proprietà ad uno soltanto dei suoi figli, per qualsivoglia motivo.
Con questo suo comportamento può “danneggiare” gli altri figli, che possono contestare questa azione come se fosse una donazione che, di fatto, riguarda una cospicua quota di eredità.
La legge non vieta la compravendita immobiliare tra parenti, quindi di per sé questo anziano genitore sarebbe liberissimo di vendere una casa ad un solo figlio e non agli altri.
Questi ultimi non possono lamentarsene in alcun modo, a condizione però che la vendita avvenga in maniera regolare, a fronte del pagamento di un corrispettivo adeguato.
Una donazione, invece, e anche una vendita fittizia assimilabile ad una donazione, possono essere impugnate dagli altri eredi legittimari (coniuge, figli).
La vendita fittizia, di solito, viene effettuata con lo scopo di rendere irrevocabile l’atto di cessione. Questo perché le donazioni possono essere revocate, mentre le compravendite no.
Il diritto italiano, tuttavia, prende in considerazione il contenuto dei contratti, e non soltanto la forma. Cosa significa questo?
Se un atto viene denominato “vendita” e non “donazione”, ma di fatto così non è perché non c’è alcun passaggio di denaro (o c’è ma è simbolico), allora la disciplina da applicare è quella relativa alla donazione. Gli altri eredi, se ritengono di essere stati danneggiati, possono contestare ed impugnare l’atto.
Altro esempio di caso in cui si voglia fingere una vendita è quello di apparire nullatenenti, magari nei confronti di eventuali creditori.
Per ulteriori approfondimenti, leggi anche compravendita tra coniugi e intestare casa ai figli
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Come dimostrare una vendita fittizia
Abbiamo visto che simulare una vendita può, in qualche modo, danneggiare eventuali eredi oppure creditori.
Per dimostrare la vendita fittizia di un immobile, i terzi coinvolti nella vicenda possono ricorrere a qualsiasi mezzo che serva come prova. Ad esempio, possono far leva su eventuali testimonianze, oppure evidenziare che l’immobile continua ad essere utilizzato dal venditore anche dopo il rogito, oppure che nessun pagamento è realmente avvenuto.
Se anche un atto è ritenuto valido per le parti e per il fisco, diventa attaccabile da eventuali terzi se dimostrano che non vi è stato alcun bonifico tra acquirente e venditore, ad esempio.
Quando un atto di vendita è nullo? E quale differenza c’è tra nullo ed annullabile?
In effetti, i termini nullo ed annullabile spesso vengono utilizzati indifferentemente, come se fossero sinonimi. Ma non è proprio così.
La nullità è un vizio talmente grave che si verifica indipendentemente dall’intervento di un giudice, il quale al massimo non fa altro che accertare un qualcosa di già avvenuto. Il contratto, in questi casi, si dice nullo ed il giudice ne prende semplicemente atto.
L’annullabilità, invece, si verifica in presenza di vizi meno gravi ed evidenti, e pertanto scatta soltanto nel caso in cui qualcuno – ritenendosi parte lesa – si rivolga al giudice. L’annullabilità di un contratto, quindi, non è automatica, ma opera soltanto dopo l’intervento del giudice con apposita sentenza. Se il giudice non annulla il contratto, questo resta valido seppure siano presenti dei vizi.
Quando si può impugnare l'atto di vendita?
Chi ritiene di essere stato leso da una vendita fittizia, può impugnare l’atto dimostrando che vi è stata una palese simulazione e che i suoi diritti sono stati violati.
Gli eredi possono agire in tribunale per tutelare la loro quota di eredità legittima, spettante per legge.
La causa ha lo scopo di far accertare in giudizio l’inefficacia totale o parziale del contratto simulato e l’effettivo rapporto che intercorre tra le parti. Come già detto, la prova può essere fornita attraverso ogni mezzo.
Il fatto stesso che il contratto sia pubblico e chiunque possa prenderne visione facendone richiesta al notaio, fa sì che si possa dimostrare, ad esempio, che il prezzo corrisposto è fuori mercato.
Inoltre, si può anche dimostrare che dal conto corrente dell’acquirente non è partito alcun bonifico o assegno in favore del venditore.
Ed entro quanto tempo può esserci l’impugnazione dell’atto di compravendita immobiliare?
Le tempistiche variano a seconda del motivo per cui un soggetto ha intenzione di contestare l’atto, e vanno dai 5 ai 20 anni.
Nel caso specifico di vendita fittizia tra parenti, l’atto di vendita può essere impugnato da chi si ritiene parte lesa entro 10 anni.
Quando, invece, la casa viene venduta in maniera fittizia per sbarazzarsi di eventuali creditori, questi hanno tempo 5 anni per impugnare l’atto di vendita e ottenerne l’annullamento.
Per poter dichiarare inefficace un atto di vendita, occorre dimostrare che effettivamente è falso e che, in realtà, si tratta di vendita fittizia senza passaggio di denaro (o passaggio simbolico), al pari di una donazione. Come già sottolineato, si possono produrre diverse prove in tal senso.
Per chiarire ogni dubbio in merito alle vendite di immobili, in generale, ti suggeriamo di leggere vendere casa e trascrizione preliminare di vendita
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