Premesso che il nostro ordinamento prevede la cosiddetta autonomia negoziale, cioè la libertà di vendere alle condizioni che si vogliono, è possibile effettuare la vendita di un immobile a prezzo simbolico?
In linea di principio, possiamo dire di sì, ma in questo nostro articolo cercheremo anche di capire quali sono gli accorgimenti da adottare e se si corrono eventualmente dei rischi.
Parleremo anche della vendita di case a un euro, un fenomeno interessante che si sta affermando in questi ultimi anni.
Indice degli argomenti
Cosa vuol dire prezzo simbolico e vendite a un euro
Per prima cosa, qual è esattamente il significato di prezzo simbolico?
Vendere o acquistare qualcosa ad un prezzo simbolico significa ad un prezzo irrisorio, di gran lunga inferiore rispetto a quello di mercato.
In ambito immobiliare, uno degli esempi più evidenti di vendita a prezzo simbolico è il progetto “case a un euro”.
In Italia ci sono moltissimi borghi, anche molto caratteristici, che purtroppo rischiano di spopolarsi a causa della fuga di giovani. Le grandi città sono molto più costose, certo, ma offrono più opportunità.
Ecco perché in alcuni paesini l’età media dei residenti è davvero molto elevata e, poco per volta, si rischia un vero e proprio spopolamento.
Alcuni anni fa, allora, alcuni Comuni hanno avuto un’idea: vendere degli immobili pubblici, generalmente in cattivo stato di conservazione, al prezzo simbolico di un euro soltanto.
Si tratta, solitamente, di immobili che, con un’adeguata ristrutturazione, possono acquisire valore e nuova vita.
Le condizioni necessarie per le case a un euro
Ci sono, ovviamente, delle condizioni necessarie per poter accedere a queste case vendute ad un prezzo simbolico, si può dire praticamente regalate.
Devono essere ristrutturate entro un anno, presentando un progetto specifico, si devono pagare tutte le spese notarili, di registrazione, ecc. e occorre avviare i lavori entro due mesi dall’autorizzazione a procedere. Di solito è richiesta anche una polizza fideiussoria come garanzia per il Comune (rimborsata alla scadenza).
Si tratta, senza dubbio, di una bella iniziativa che può offrire a chi non ha grandi risorse l’opportunità di acquistare un immobile. Inoltre, consente a molti borghi italiani di avere l’occasione per ripopolarsi un po’ e rilanciare la propria immagine e la propria economia.
Basti pensare, ad esempio, al ritorno dal punto di vista turistico. Non a caso, le case a un euro italiane attirano ogni anno diversi acquirenti stranieri, attratti dalla bellezza del nostro Paese.
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Cosa si rischia a dichiarare un valore inferiore rispetto a quello realmente pattuito?
La vendita di un immobile ad un prezzo simbolico, o comunque inferiore rispetto a quello realmente pattuito, è rischiosa dal punto di vista fiscale e anche in materia di diritto successorio.
Come abbiamo già detto, teoricamente ognuno è libero di vendere al prezzo che ritiene più opportuno, dal punto di vista civilistico.
Un comportamento di un certo tipo, però, può generare problemi, soprattutto se si vanno ad aggirare altri obblighi imposti dalla legge, di natura fiscale e successoria.
Le imposte che si pagano quando si vende una casa vengono calcolate sul prezzo di vendita. Più questo risulta basso, meno tasse pagheranno sia il venditore che l’acquirente.
E’ chiaro che l’Agenzia delle Entrate potrebbe essere poco d’accordo, ed è per questo che nei casi sospetti vengono effettuati degli accertamenti.
Per approfondire l’argomento, consulta anche la tassazione per la vendita di un immobile
Quando si tratta di una donazione, le imposte vengono misurate in funzione del valore catastale, e lo stesso dicasi per le vendite tra privati, non soggette ad IVA ma ad imposta di registro.
Come si può facilmente intuire, una vendita di un immobile ad un prezzo simbolico può essere interpretata come una forma di evasione fiscale. Chi andrebbe a vendere ad un prezzo ridicolo una casa? Piuttosto la si dona… Ma venderla serve proprio ad evitare la tassazione sulla donazione e ad alleggerire, quindi, il carico fiscale per le due controparti. Anche se poi, a parte, in realtà un trasferimento di denaro comunque avviene (fatto in modo che non sia tracciabile, in contanti ad esempio).
Se l’Agenzia delle Entrate si accorge di un comportamento di questo tipo, scattano sanzioni molto pesanti. Si parla di cifre che vanno dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella applicata.
L’Agenzia delle Entrate interviene anche quando il valore catastale indicato è più basso di quello che risulterebbe dalla corretta applicazione dei coefficienti.
I problemi di tipo successorio
Altra questione è quella che ha a che fare con gli eredi che potrebbero insorgere nel caso si effettui la vendita ad un prezzo simbolico di un certo immobile. Vedendo violata la loro quota di legittima, potrebbero infatti chiedere la revoca della donazione.
La donazione è un atto che può essere revocato, entro 10 anni dal decesso del donante, a seguito di richiesta degli eredi legittimari. Parliamo di coniuge e figli, ad esempio, che ritengano di essere stati lesi nei loro diritti.
Difendersi da un accertamento immobiliare
Per difendersi da un accertamento immobiliare, si può sempre ricorrere ad una controperizia che stimi il valore reale della casa, soprattutto tenendo conto delle condizioni effettive in cui si trova. Magari servono ingenti lavori di ristrutturazione, lo stato di conservazione dell’edificio potrebbe essere non ottimale, la zona in cui si trova potrebbe essersi svalutata nel tempo, ecc.
Le sole quotazioni indicate dall’OMI non possono essere sufficienti per ritenere legittimo un accertamento, insomma.
In ogni caso, come già detto, chi paga in caso di accertamento è l’acquirente, che ha modo di tutelarsi appunto con una controperizia.
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