Prima di procedere con la vendita di una casa, è bene chiedersi se la legge preveda un valore minimo di vendita di un immobile.
In effetti, al fine di evitare spiacevoli accertamenti fiscali, è sempre consigliabile evitare di dichiarare un prezzo, sull’atto di vendita, decisamente inferiore rispetto a quello realmente pattuito.
Fino a qualche tempo fa, era usanza piuttosto diffusa quella di cercare di pagare meno imposte proprio dichiarando importi molto più bassi rispetto a quelli effettivi. Al giorno d’oggi, anche grazie ad alcune leggi create ad hoc e grazie a controlli più severi, “fare i furbi” è diventato meno semplice.
In questo nostro articolo cercheremo di capire che cosa significhi valore minimo di vendita di un immobile, come lo si calcoli e come evitare eventuali accertamenti.
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Il pagamento dell'imposta di registro
L’imposta di registro è una tassa variabile, che fino a qualche anno fa veniva calcolata in base al prezzo di vendita dichiarato al momento del rogito notarile. Per tale motivo, era molto frequente che le parti dichiarassero cifre più basse rispetto a quelle realmente pattuite, di fatto per evadere il Fisco.
Soltanto nel 2015 è stata introdotta una legge in base alla quale si calcola l’imposta di registro su valore catastale. Quest’ultimo si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per 110 se si tratta di prima casa, oppure per 120 negli altri casi.
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In ogni caso, per evitare qualsiasi problema, è sempre bene affidarsi all’esperienza dei consulenti immobiliari e di un notaio.
Come calcolare il valore minimo di vendita di un immobile
Quando ci si trova di fronte al notaio per il rogito, se il prezzo indicato è pari o superiore al valore catastale, il fisco di solito non effettua alcun accertamento.
L’imposta di registro, infatti, non si basa sul prezzo di vendita ma sul valore catastale dell’immobile oggetto del trasferimento.
Se l’Agenzia delle Entrate si accorge che esistono delle somme pagate “in nero”, extra rispetto a quanto indicato sull’atto, possono scattare sanzioni non indifferenti.
Pertanto, bisognerebbe sempre avere ben chiara una regola. Il valore minimo da indicare nell’atto, per evitare controlli, dev’essere pari alla rendita catastale moltiplicata per 115,5 (prima casa) o per 126 (seconda casa). Proprio in virtù di quanto già detto in precedenza.
Come spiegheremo meglio qui di seguito, a volte è difficile stabilire con precisione il valore minimo di vendita di un immobile. Un valore, tanto per intenderci, che risulti adeguato agli occhi di tutti, in particolar modo dal punto di vista dell’Agenzia delle Entrate.
Sono tanti i fattori che entrano in gioco, e non sempre ciò che può sembrare un tentativo di frode è davvero tale. Così come non sempre chi vende ad un prezzo piuttosto alto sta cercando di truffare il compratore.
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Come evitare accertamenti e chi paga eventualmente
Fatte queste premesse, quindi, quale dovrebbe essere il valore minimo di vendita di un immobile?
Solitamente i professionisti del settore, ed anche l’Agenzia delle Entrate stessa, fanno riferimento all’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare). Tale osservatorio fornisce dati sempre aggiornati che consentono di avere un’idea piuttosto chiara dell’andamento del mercato, sempre molto altalenante.
Non è semplice stabilire quale sia il prezzo equo per un immobile. Se si dichiara un importo troppo basso, sembra di voler raggirare il fisco. Se fissa un importo troppo alto, sembra di voler truffare l’acquirente.
Ci sono casi in cui gli affari vengono conclusi ad un prezzo decisamente inferiore rispetto a quello inizialmente richiesto, ma non per evadere il fisco. Capita che le offerte siano praticamente nulle, e se ne si riceve anche soltanto una, per bassa che sia, ci si può ritrovare a dover accettare. Tutto questo, pur di non tenere l’immobile lì fermo ed invenduto per troppo tempo.
Insomma, stabilire un prezzo minimo che non desti sospetti non è sempre semplice, ma con un po’ di buon senso e correttezza, di solito non si hanno problemi. E’ sempre consigliabile, comunque, affidarsi a professionisti del settore che conoscano bene tutte le dinamiche di mercato e le leggi che le regolano.
Valore minimo vendita immobile: chi deve pagare in caso di controlli?
In caso di accertamento del valore dell’immobile, chi paga è l’acquirente. Il quale, però, ha la possibilità di chiedere una controperizia per stimare il valore reale dello stesso.
L’accertamento immobiliare avviene laddove il Fisco rilevi una differenza sostanziale tra l’importo dichiarato e la cifra effettivamente pagata. Questo atteggiamento di “evasione” viene pesantemente sanzionato.
Innanzitutto, è previsto il versamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza di prezzo, e poi anche il pagamento di una sanzione che può oscillare tra il 200% e il 400% della suddetta differenza.
Al giorno d’oggi, raggirare il Fisco è diventato molto più difficile. L’Agenzia delle Entrate, infatti, riesce ad effettuare diversi controlli incrociati in grado di smascherare più facilmente eventuali “furbetti”.
La cosa migliore da fare, dal momento che a volte è oggettivamente difficile stabilire il valore minimo di vendita di un immobile, è affidarsi ai professionisti del settore. Soltanto loro possono avere il polso del reale andamento di mercato e possono, di conseguenza, fornire indicazioni piuttosto precise ed affidabili per portare a termine una vendita nel migliore dei modi.
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