Quando si formula una proposta di acquisto per una casa, di solito è previsto anche il versamento di una caparra confirmatoria.
La caparra è un istituto previsto dal Codice Civile al momento della sottoscrizione di un contratto di compravendita immobiliare. Rappresenta, in sintesi, una somma versata da una parte ad un’altra, proprio per dimostrare un concreto interesse all’acquisto e alla conclusione del contratto.
In questo nostro articolo prenderemo in esame la caparra confirmatoria vendita casa e cercheremo di esaminare brevemente tutto ciò che è necessario sapere. Come la si versa, a quanto deve ammontare, quando la si può incassare, il rischio di perderla, e così via.
Indice degli argomenti
Come si versa la caparra confirmatoria?
Innanzitutto, chiariamo meglio a cosa serve la caparra confirmatoria.
Si tratta, soprattutto, di una tutela per la parte venditrice: se l’aspirante acquirente dovesse cambiare idea, il venditore potrebbe trattenere la somma in questione, se non altro a titolo di risarcimento per la mancata vendita.
Se, invece, l’affare va davvero a buon fine, si può scegliere se trasformare la caparra in un vero e proprio acconto sull’importo totale pattuito, oppure no. In pratica, se si arriva al rogito notarile, la caparra può essere convertita in acconto prezzo oppure restituita.
In realtà, la caparra confirmatoria costituisce una tutela anche per l’acquirente. Una volta che il proprietario dell’immobile ha accettato la proposta di acquisto, se successivamente cambia idea sarà poi costretto a restituire il doppio della somma ricevuta.
Ma come si versa la caparra confirmatoria?
Sicuramente non in contanti, per via delle leggi antiriciclaggio esistenti in Italia.
Di solito, la caparra confirmatoria può essere versata tramite assegno circolare, oppure assegno bancario di conto corrente, oppure ancora bonifico bancario.
L’assegno circolare, chiaramente, offre maggiori garanzie al venditore, al pari del denaro contante (che, lo ripetiamo, non può essere utilizzato!)
L’assegno bancario deve essere intestato al proprietario della casa e non trasferibile: dev’essere consegnato all’agenzia immobiliare, qualora la trattativa venga condotta appunto tramite professionisti.
Il bonifico bancario può essere immediato oppure no, dipende dagli accordi. Meglio utilizzarlo, comunque, quando si è ormai arrivati al momento del preliminare davanti ad un notaio. Prima potrebbe essere rischioso: se qualcosa non dovesse andare per il verso giusto, potrebbe diventare molto difficile recuperare la somma.
In linea di massima, l’assegno bancario resta la soluzione adottata più frequentemente.
E’ possibile arrivare ad un compromesso senza caparra?
La risposta è sì, tuttavia ne risulterebbe un accordo molto più “debole”. Entrambe le parti si sentirebbero più libere di cambiare idea, con tutte le conseguenze del caso.
La caparra, dunque, è solo un elemento accessorio, utile per tutelare le parti in caso di inadempienze. Ma non è un obbligo.
Causale bonifico per caparra confirmatoria
Quando si effettua un pagamento tramite bonifico bancario, è sempre importante compilare correttamente lo spazio riservato alla causale.
Non fa di certo eccezione il caso in cui il versamento si riferisca ad una caparra confirmatoria per l’acquisto di un immobile.
In questo caso, infatti, è necessario scrivere che si tratta di una caparra confirmatoria a seguito di proposta di acquisto accettata, specificando a quale immobile ci si riferisce, il luogo, la data, l’agenzia, i nomi di venditore e acquirente, ecc.
Attenzione a parlare di “proposta accettata” soltanto dopo l’effettiva accettazione da parte del venditore, quindi soltanto quando il contratto preliminare si può dire sostanzialmente concluso.
Quale assegno per caparra acquisto casa?
Un assegno bancario emesso a titolo di caparra per l’acquisto di un immobile deve sempre essere non trasferibile ed intestato al proprietario dell’immobile stesso, mai all’agenzia che eventualmente fa da tramite.
In alcuni casi viene depositato ed incassato subito, ma il più delle volte, invece, viene tenuto in sospeso come “deposito”, in attesa che il venditore decida se accettare o meno la proposta di acquisto ricevuta.
Solitamente, si ricorre all’utilizzo di assegni circolari soltanto quando si giunge alle fasi finali della trattativa, quindi ormai in sede di rogito notarile. Finché ci si trova in sede di compromesso, in genere si utilizzano gli assegni bancari.
Quanto si deve versare al compromesso
Non esiste una regola che stabilisca l’esatto ammontare della caparra confirmatoria.
Spesso si parla di una percentuale che si aggira intorno al 10-20% del prezzo proposto dall’acquirente, ma nulla vieta che possa essere anche una cifra differente. Si tratta, infatti, di un importo che può essere stabilito liberamente, così come altrettanto liberamente il venditore potrà accettare o meno la proposta ricevuta.
In linea di principio, l’importo della caparra dovrebbe essere sufficientemente alto per non essere superato da altre proposte, magari più allettanti. Al tempo stesso, non deve essere una cifra troppo elevata per non correre rischi eccessivi. In ogni caso, sempre proporzionata al valore della casa.
Per altre informazioni riguardanti il compromesso, ti consigliamo di guardare qui: proposta di acquisto e contratto preliminare di compravendita
Come fatturare la caparra
Quando la caparra confirmatoria viene considerata come anticipo sul prezzo finale di vendita, allora risulta soggetta ad Iva poiché ha la stessa natura del versamento del corrispettivo.
In pratica, per la caparra occorre emettere regolare fattura, per il pagamento dell’Iva, nel caso in cui venga di fatto convertita in acconto sul prezzo.
Infatti, la legge prevede che gli acconti, considerati come un anticipo sul prezzo di vendita, vengano fatturati ed assoggettati quindi al versamento dell’Iva.
Al contrario, qando si parla di caparra, questa non è soggetta ad Iva, dal momento che non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Si tratta, infatti, di una cifra che ha funzione risarcitoria.
Non è semplice interpretare in maniera precisa tutte le varie normative in materia, ed è per questo che è sempre preferibile ricorrere a professionisti del settore per non commettere – anche in buona fede – degli errori.
Quando si può incassare la caparra confirmatoria?
La caparra confirmatoria può essere incassata subito dopo aver accettato la proposta dell’acquirente, ma soltanto nel caso in cui non ci sia un mutuo bancario di mezzo.
La concessione del mutuo costituisce, proprio per legge, una condizione sospensiva. Occorre quindi attendere la delibera del mutuo, entro una scadenza espressamente indicata, prima di poter incassare.
Fino ad allora, la caparra rimane in deposito presso l’agenzia immobiliare. Se la pratica per il mutuo va a buon fine entro i termini stabiliti, allora il venditore può incassare. Diversamente, la caparra deve essere restituita al compratore (oppure ci si può accordare per attendere ancora un po di tempo e sperare che il mutuo venga intanto concesso).
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Restituzione caparra acquisto casa
In merito alla restituzione della caparra confirmatoria, ci sembra molto esplicativo quanto riportato nell’art. 1385 del Codice Civile, che recita testualmente:
“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Qualora la parte che ha dato la caparra fosse inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Quando però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
Per saperne di più circa la possibilità di recesso, ti suggeriamo di leggere anche il nostro approfondimento annullare contratto di compravendita immobile
Quando l’acquirente perde la caparra e come fare per non perderla?
Capita, purtroppo, che talvolta il compratore arrivi al punto di dover rinunciare all’acquisto, anche quando il venditore ha già accettato la proposta. Questo, teoricamente, comporta la perdita della caparra ormai versata.
Si può, in qualche modo, evitare? Forse sì, vediamo come.
Intanto, per banale che possa sembrare, bisogna fare davvero tutto il possibile per rispettare il contratto. Piuttosto chiedendo aiuto ad amici e parenti, specialmente se si tratta di un problema di tipo economico che può essere col tempo superato.
E, se questo proprio non è fattibile, bisognerebbe almeno cercare di trovare un accordo stragiudiziale con la controparte, evitando di arrivare in tribunale. Magari si può anche riuscire a trovare una via d’uscita per perdere meno denaro del previsto (o addirittura riuscire a farsi restituire tutto l’imprto).
Se la controparte non accetta alcun tipo di accordo, ma si vuole comunque comprovare la propria impossibilità a far fronte al contratto siglato, occorre dimostrare che sussistono motivazioni davvero importanti, economiche e non, tali da non consentire proprio la conclusione regolare della trattativa.
In caso di clausola sospensiva, magari inerente ad un mutuo in attesa di essere ottenuto, la caparra invece non viene persa.
Caparra acquisto casa tra privati
Quando la trattativa viene condotta tra privati, senza l’intermediazione di un’agenzia immobiliare, sostanzialmente non cambia molto rispetto a quanto detto fin qui.
Occorre soltanto fare un’estrema attenzione all’affidabilità della controparte. Non è semplice, si sa, ed è forse anche per questo che il ruolo degli intermediari immobiliari risulta spesso molto importante.
Rientra proprio tra le loro competenze quella di fare delle verifiche sulla solidità finanziaria dei soggetti, soprattutto per quanto concerne gli acquirenti.
