Quando si parla di argomenti legati al mondo immobiliare, molto spesso si sente parlare di rendita catastale. In effetti, si tratta di un valore importante che è alla base di tutti i calcoli fiscali concernenti IMU, IRPEF, ecc.
In questo nostro approfondimento, quindi, cercheremo di spiegare in modo semplice e concreto che cos’è la rendita catastale di un immobile, dove si può trovare questo dato, se è eventualmente modificabile e molti altri aspetti utili da conoscere.
Ad esempio, vedremo anche cosa è bene fare nel caso in cui la rendita catastale sia troppo alta oppure, al contrario, troppo bassa.
Per saperne ancora di più, non esitare a compilare l’apposito form che abbiamo realizzato appositamente. Ti daremo tutto il supporto di cui necessiti.
Indice degli argomenti
Cos’è la rendita catastale di un immobile e a cosa serve
La rendita catastale è un valore che cambia a seconda del Comune preso in esame, della zona censuaria, della categoria catastale ed anche della classe di merito.
I due parametri principali che definiscono la rendita catastale sono:
- le dimensioni dell’immobile, calcolate in base al numero di vani ed alla volumetria
- l’estimo, il cui ammontare dipende dalla tipologia dell’immobile, dalla zona in cui esso si trova, dalla sua destinazione d’uso, ecc.
A cosa serve, soprattutto, la rendita catastale?
Si tratta di un valore che viene utilizzato principalmente per determinare il valore catastale di un immobile, necessario ai fini del conteggio delle varie imposte (IMU, imposta ipotecaria, ecc.) ed anche in caso di eventuali successioni o donazioni.
Serve, insomma, come “base per la determinazione del reddito imponibile soggetto alle imposte e alle sovraimposte”, come riportato dall’articolo di legge che ne regola il funzionamento.
Pertanto, tutti i beni immobili che sono in grado di generare reddito, hanno una rendita catastale il cui valore viene calcolato con precise finalità fiscali.
Per approfondire ulteriormente l’argomento, ti suggeriamo anche di leggere i nostri articoli tassa sulla prima casa e conformità catastale
Rendita catastale: dove la trovo?
Per trovare l’indicazione di quanto ammonti la rendita catastale, occorre visionare direttamente l’atto di compravendita (rogito) oppure consultare la visura catastale. Quest’ultima è un documento che viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate e che riporta tutti i principali dati inerenti l’immobile in questione.
In particolare, nella visura troviamo il Comune in cui si trova l’immobile, il classamento, i dati di ogni eventuale intestatario, la planimetria, i dati di identificazione catastale come sezione, foglio, particella e subalterno, e così via.
Per calcolare correttamente la rendita catastale, occorre eseguire alcune semplici operazioni matematiche che consistono, in sintesi, nel moltiplicare la dimensione dell’immobile per un valore numerico specifico, elaborato dall’Agenzia delle Entrate e del Territorio e riportato nelle tabelle di estimo.
Tuttavia, resta sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista del settore per eseguire il calcolo correttamente e per avere una corretta interpretazione di tutti i dati.
La dimensione dell’immobile deve essere espressa in metri cubi, quadri o vani, a seconda della categoria catastale di appartenenza.
Per avere la rendita catastale gratis e in breve tempo, è sufficiente consultare la banca dati catastale e ipotecaria direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Per accedere al servizio è necessario essere abilitati ai cosiddetti Servizi Telematici Entratel/Fisconline.
In pratica, è dunque possibile accedere al catasto online, seguendo attentamente le indicazioni riportate sul sito. Un modo semplice, veloce e gratuito per scaricare la rendita catastale di un immobile. Tutto ciò, a condizione di essere titolari, anche solo per una quota, del diritto di proprietà o di altri diritti di godimento.
Nel caso in cui, invece, si voglia accedere alla visura catastale di un immobile, pur non essendone proprietari neppure in parte, allora la procedura telematica da seguire risulta un pochino diversa ed è a pagamento.
Come cambiare il valore catastale di un immobile
Dal momento che il valore delle imposte pagate è proporzionale a quello della rendita catastale, sarebbe bene che tale valore fosse sempre aggiornato e coerente rispetto alla situazione reale.
Con il passare del tempo, le città cambiano, si trasformano, e può anche capitare che alcune località acquisiscano rapidamente un prestigio mai avuto prima o che, al contrario, vivano un periodo di declino e degrado. Questo può far oscillare anche sensibilmente il valore degli immobili.
A tale proposito, la pubblica amministrazione consente di attivare un procedimento di revisione della rendita catastale, in modo tale che venga adeguata alla situazione effettiva. Chiaramente, dal momento che ci possono essere importanti variazioni dal punto di vista fiscale, è necessario che la revisione avvenga secondo un procedimento ben preciso (recentemente delineato da parte della Corte di Cassazione).
Inutile dire che la pubblica amministrazione punterà sempre ad un “rialzo” delle stime, per aumentare le proprie entrate fiscali, mentre invece l’interesse dei contribuenti sarà diametralmente opposto.
Non tirare a indovinare
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Rendita catastale troppo alta
Di solito, della revisione in diminuzione della rendita catastale si fanno promotori i semplici cittadini, qualora ritengano che essa sia troppo alta.
E’ infatti possibile presentare un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate, e generalmente ciò avviene in questi casi:
- Quando l’immobile si trova in una situazione di particolare degrado
- Se cambia la destinazione d’uso dell’immobile, con conseguente riduzione del valore dello stesso (ad esempio, un negozio che diventa magazzino)
- Se si modificano la superficie o la categoria catastale
La finalità, chiaramente, è quella di pagare meno tasse per un immobile che non ha più le stesse caratteristiche che aveva quando è stata inizialmente calcolata la sua rendita catastale.
Rendita catastale troppo bassa
Essere proprietari di un immobile con una rendita catastale bassa è senza dubbio un elemento positivo, dal momento che determina il pagamento di meno imposte.
Attenzione, però, a cercare di essere sempre “nel giusto”, a non discostarsi troppo da quello che è l’effettivo valore immobiliare.
In Italia esistono sicuramente molti, troppi, fabbricati censiti al catasto in maniera decisamente sottostimata. Per questi immobili, lo Stato percepisce entrate fiscali di gran lunga inferiori rispetto a ciò che dovrebbe essere. Senza parlare, poi, degli immobili che non sono censiti affatto…
Ecco perché molti Comuni effettuano spesso dei controlli, in modo tale da riportare a livelli adeguati le rendite considerate troppo basse.
A volte basta meno di quanto si pensi per determinare l’aumento della rendita catastale di un immobile. Potrebbe essere sufficiente, ad esempio, l’aggiunta di un bagno o di una veranda. Se si effettuano lavori di miglioria di un certo tipo, dunque, è sempre meglio farsi consigliare da un esperto e, se necessario, presentare al catasto le pratiche inerenti questo aggiornamento.
Sempre in materia di valutazione di un immobile, ti consigliamo infine di leggere qui: perizia di valutazione immobile
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