Quando un immobile viene pignorato ci sono diverse vie da seguire per evitare di vendere casa all’asta. La vendita all’asta, infatti, non è mai una soluzione ottimale né per il creditore né per il debitore.
Per il primo la vendita della casa all’asta rappresenta la via estrema per recuperare almeno una parte del credito. Tuttavia, si tratta di un percorso lungo che non assicura di riuscire a recuperare l’intera somma prestata.
Per il debitore, d’altro canto, la vendita della casa all’asta rischia di essere un suicidio economico. Primo perché la casa all’asta viene fortemente deprezzata e secondo perché, se la somma recuperata non riesce a saldare interamente il debito, questo continua a rimanere in vigore fino alla completa estinzione.
Cosa fare, dunque, in caso di pignoramento della casa per evitare che finisca all’asta? Scopriamolo insieme in questo articolo.
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Indice degli argomenti
Pignoramento casa: significato e funzionamento
Il pignoramento è un atto di natura esecutiva emanato dal Tribunale che vincola i beni del debitore per saldare i debiti nei confronti del creditore.
Nel caso di una casa pignorata, ad esempio, il creditore (in genere una banca o un istituto di recupero crediti) può richiedere al tribunale di vendere la casa all’asta per recuperare il denaro necessario a saldare il debito.
Avere una casa pignorata, quindi, significa che l’immobile è a un passo dall’essere venduto all’asta.
L’atto di pignoramento deve essere comunicato al debitore tramite l’invio di una raccomandata contenente l’atto giudiziario. Da questo momento in poi non sarà più possibile vendere la casa pignorata senza il preventivo consenso del creditore.
Di norma, prima di questa soluzione estrema ci sono dei passaggi intermedi, tra cui:
- Sollecitazioni di pagamento: prima di procedere con il pignoramento della casa, il creditore invia dei solleciti di pagamento “bonari” tramite le società di recupero crediti;
- Richiesta di emanazione di un decreto ingiuntivo: il creditore richiede una sentenza del tribunale, affinché venga riconosciuto che tal de tali ha un debito nei suoi confronti. Il decreto ingiuntivo deve essere a sua volta notificato al debitore;
- Emanazione del precetto: si tratta di un documento in cui viene notificato il termine perentorio per saldare il debito;
- Pignoramento: se, nonostante tutti i solleciti, il debitore continua a non poter o non voler saldare il suo debito, allora il creditore può richiedere al Giudice il pignoramento della casa, che finirà per essere venduta all’asta.
L’unico ente di credito che può saltare l’iter e passare direttamente al pignoramento dell’immobile, dopo aver presentato le cartelle esattoriali, è l’Agenzia delle Entrate.
La prima casa può essere pignorata?
Se il debito contratto è nei confronti di Equitalia e/o di qualsiasi altro ente di riscossione statale, il pignoramento non è possibile se si tratta di una prima casa, cioè se è l’unico immobile di proprietà nonché la casa dove si risiede. Tutto ciò non è valido nel caso di prime case pignorate dalle banche o da soggetti privati.
Per questo motivo, se si hanno debiti con il Fisco e si possiede una seconda casa, per evitare il pignoramento conviene intestare casa al figlio o al coniuge (se non si è in regime di comunione dei beni). In tal modo l’immobile risulterà come una prima casa e sarà impignorabile.
Meno efficace è l’alternativa della donazione.
Infatti, l’immobile dato in donazione può essere pignorato se sono passati meno di 5 anni dalla sua stipula dell’atto. Anche dopo i 5 anni una donazione può essere pignorata se:
- Sull’immobile risulta iscritta un’ipoteca, l’ipoteca infatti è legata all’immobile e non si estingue con il passaggio di proprietà;
- Se la donazione risulta fittizia e il donante continua a disporre e/o abitare l’appartamento.
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Come vendere casa per evitare il pignoramento
Abbiamo visto come il pignoramento sia un procedimento piuttosto lungo, che non avviene certo dall’oggi al domani. Durante questo arco temporale il debitore può cercare diverse vie per vendere casa ed evitare il pignoramento.
La prima è quella di vendere casa alla banca tramite il prestito vitalizio ipotecario. Si tratta di un’operazione molto conveniente perché permette di saldare il debito e continuare a mantenere l’usufrutto vitalizio sull’immobile. In questo caso, il prezzo viene stabilito dopo una valutazione dell’immobile effettuata da un perito esterno all’istituto di credito. Tuttavia, una condizione essenziale per accedere al prestito vitalizio ipotecario è che il proprietario dell’immobile abbia almeno 60 anni.
Un’altra via perseguibile per evitare il pignoramento è quella di vendere casa con il saldo e stralcio immobiliare. In questo caso, dopo aver ricevuto la delega da parte del debitore, il soggetto interessato all’acquisto dell’immobile fa una proposta al creditore. Se questo accetta, la somma della vendita viene versata direttamente nelle mani creditore che provvede a firmare la rinuncia agli atti di giudizio, quindi il debito viene considerato estinto.
Ho la casa all’asta cosa fare?
Se, dopo aver fatto tutto il possibile, la casa finisce comunque all’asta ci sono alcuni metodi per cercare di salvarla, in particolare:
1. Accordo di transazione tra le parti: si tratta di un contratto stipulato tra le parti per mettere fine a un contenzioso. Nel caso di una casa pignorata, tale accordo può prevedere una compravendita in saldo e stralcio o una dilatazione del debito.
2. Sospensione della vendita della casa all’asta: se dopo una serie di aste deserte il prezzo della casa si abbassa sotto la soglia del 50% del prezzo di vendita, il giudice dispone la chiusura dell’asta. In questo caso l’immobile torna nelle mani del debitore e il pignoramento immobiliare si estingue.
3. Riacquisto della casa all’asta: l’immobile può essere riacquistato dai figli, dal coniuge o da altri parenti, purché venga dimostrato che non agiscono per conto del debitore. Quest’ultimo, infatti, non può presentare un’offerta di riacquisto per la casa all’asta.
4. Fondo salva casa: la legge di bilancio 2020 ha previsto un fondo sociale per riacquistare le case finite all’asta, con lo scopo di permettere agli ex possessori di continuare a viverci pagando un affitto in linea alle loro possibilità economiche.
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