L’esclusiva all’agenzia immobiliare è una clausola che viene usualmente inserita in tutti i contratti che le agenzie siglano con i clienti. Si tratta di un vincolo che impegna il proprietario che intende vendere casa tramite agenzia a non prendere accordi con altri agenti immobiliari.
Inoltre, anche nel caso in cui fosse il proprietario stesso a trovare un acquirente interessato, dovrà informare il proprio agente e lasciare condurre a lui la trattativa.
Ma come funziona esattamente il mandato di vendita immobiliare? E, soprattutto, l’esclusiva di vendita è obbligatoria? Scopriamolo insieme in questo articolo.
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Mandato di vendita immobiliare ed esclusiva
La vendita di un appartamento è un’operazione piuttosto complessa, che richiede molto impegno in termini di tempo ed energie e una serie di accorgimenti legali e burocratici. Per questo motivo molti privati preferiscono rivolgersi a un intermediario (come un’agenzia o un agente immobiliare).
Ma cos’è e come funziona il mandato di vendita immobiliare?
Il mandato a vendere immobile è un incarico di vendita che può essere conferito verbalmente o in forma scritta (quest’ultima è sicuramente da preferire). Nella maggior parte dei casi si tratta di un vero e proprio formulario standard precompilato in cui inserire i dati del proprietario e dell’immobile.
Il documento per conferire l’incarico all’agenzia immobiliare, generalmente, comprende le seguenti parti:
- Intestazione: indica i dati del proprietario (o del soggetto legittimato alla vendita) e dell’agenzia immobiliare;
- Descrizione dell’immobile: riguarda le caratteristiche dell’immobile e i dati catastali;
- Dichiarazioni del venditore: il possessore dell’immobile deve inserire tutti dati che attestano che l’immobile è conforme dal punto di vista urbanistico, catastale e degli impianti, l’APE e le eventuali spese condominiali;
- Prezzo e provvigione: questa parte riguarda il prezzo di vendita dell’appartamento (presumibilmente ottenuto dopo una valutazione dell’immobile) e la percentuale dell’agenzia immobiliare. Le parti si devono accordare anche: sulla durata dell’incarico, sull’esclusiva o meno dell’agenzia immobiliare e sulle eventuali penali.
· Indicazioni ulteriori: si tratta di una serie di indicazioni circa la percentuale di anticipo desiderata, la tempistica massima prima di andare al rogito e altri aspetti secondari che possono essere valutati successivamente all’accettazione della proposta di vendita immobiliare.
L’esclusiva di vendita, pertanto, non è obbligatoria ma va concordata preventivamente con l’agenzia immobiliare.
Quanto dura l’esclusiva dell’agenzia immobiliare?
L’esclusiva dell’agenzia immobiliare sulla vendita dell’immobile generalmente dura 12 mesi. È, tuttavia, possibile accordarsi per altre tempistiche al momento della stipula del mandato di vendita.
Durante il periodo in cui il mediatore detiene l’esclusiva di vendita non è possibile rivolgersi a un’altra agenzia o cercare di vendere casa senza agenzia. In entrambi i casi, infatti, all’intermediario che detiene il mandato in esclusiva andrà ugualmente corrisposta la provvigione stabilita.
Cosa succede se non viene rispettata l’esclusiva sulla vendita dell’immobile? Che l’agenzia può far causa o intimare il pagamento della provvigione spettante tramite un decreto ingiuntivo.
Inoltre, nonostante l’esclusiva di vendita abbia un tempo prestabilito, è possibile che un acquirente procurato dall’agenzia durante il periodo dell’esclusiva decida di rifarsi vivo dopo la scadenza del mandato e si dichiari interessato all’acquisto della casa.
Anche in questo caso, l’agenzia potrà richiedere la percentuale stabilita, perché a contare è il facilitamento dell’operazione e non la tempistica in cui avviene.
Mandato non esclusivo: cosa comporta?
Se il mandato non comprende la causa di esclusiva è possibile rivolgersi contemporaneamente a più agenzie immobiliari, sempre assicurandosi che anche l’incarico sottoscritto con queste ultime non sia esclusivo, e/o cercare privatamente un acquirente interessato.
Anche in questo caso bisogna tuttavia fare attenzione. È, infatti, possibile che in assenza di esclusiva l’agenzia richieda una quota fissa per il lavoro svolto come ad esempio: la pubblicazione di annunci online, la stima dell’immobile, un rimborso spese per l’agente, ecc …
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Come disdire il mandato dell’agenzia immobiliare
Se si vuole disdire il mandato con un’agenzia immobiliare, magari perché si vuole effettuare un cambio di agenzia, sarà necessario inviare una raccomandata a/r alla sede dell’attività, specificando le proprie generalità e i dettagli del mandato sottoscritto.
Inoltre, è necessario specificare se la revoca del mandato è dovuta alla volontà di vendere l’immobile per proprio conto o se si intende conferire il mandato a un’altra agenzia.
Se la revoca del mandato avviene prima della scadenza (stabilita nel documento di conferimento dell’incarico) è possibile che l’agenzia richieda il pagamento di una penale. Anche questo deve essere stabilito prima del conferimento dell’incarico.
Se invece si decide di revocare il mandato dopo la scadenza sarà sufficiente inviare la raccomandata a/r per tempo e non ci sarà nessuna penale da pagare.
Qualora l’agenzia non dovesse ricevere nessuna comunicazione ufficiale di disdetta, il mandato si considera rinnovato automaticamente.
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