Vendere casa con ipoteca: come funziona la vendita di un immobile ipotecato
L’ipoteca immobiliare è una forma di garanzia del credito che grava sulla casa indipendentemente dal proprietario.
Questo significa che dal punto di vista giuridico è possibile vendere casa con ipoteca, perché il creditore potrà eventualmente rivalersi sul bene ed espropriarlo se il debito non verrà saldato, indipendentemente da chi possiede l’immobile. Tuttavia, per vendere un immobile ipotecato è necessario che l’acquirente sia informato della presenza dell’ipoteca immobiliare e degli eventuali rischi che corre.
Un altro elemento che incide sulla vendita di una casa ipotecata è il tipo di ipoteca, in particolare è necessario capire se l’immobile è gravato da una comune ipoteca bancaria o se si tratta di un’ipoteca Equitalia.
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Come vendere un immobile ipotecato
Come anticipato sopra, teoricamente non c’è nessun impedimento alla vendita di una casa ipotecata.
L’ipoteca, infatti, segue l’immobile che può essere venduto e rivenduto continuando a ereditare l’ipoteca. Il soggetto creditore potrà rifarsi del debito pignorando l’immobile, qualora il debitore dovesse venire meno ai suoi impegni.
Una casa ipotecata si può vendere, quindi, a condizione che l’acquirente sia messo a conoscenza della presenza dell’ipoteca. In caso contrario quest’ultimo può rifarsi chiedendo l’annullamento del contratto e, in alcuni casi, anche il risarcimento dei danni.
Si tratta, tuttavia, di un caso molto raro dal momento che il notaio, durante il disbrigo dei documenti per vendere casa che precedono la stipula del rogito, è tenuto ad assicurarsi che l’immobile sia libero da ipoteche.
Anche se teoricamente è possibile vendere una casa ipotecata, dal punto di vista pratico questa situazione crea diversi ostacoli alla compravendita, perché difficilmente qualcuno è disposto ad acquistare un immobile sapendo che rischia un pignoramento se il debitore non estingue l’ipoteca.
Esistono comunque diverse soluzioni per vendere casa con ipoteca.
Una di queste è quella di vendere casa alla banca: quando non si riescono più a pagare le rate del mutuo e si ha un’età superiore a 60 anni è possibile cedere l’immobile alla banca attraverso il prestito vitalizio ipotecario.
È possibile anche vendere casa con un mutuo in corso, in questo caso semplicemente (previo assenso dell’acquirente e dell’istituto bancario) il mutuo viene trasferito dal venditore all’acquirente alle medesime condizioni.
Se, invece, si vuole vendere l’immobile ipotecato a un privato una soluzione pratica è quella di un accordo tra le parti in cui si decide di utilizzare una parte del denaro ottenuto con la vendita dell’immobile per estinguere l’ipoteca. In genere questo accordo avviene davanti a un notaio, in un unico incontro in cui sono presenti: il venditore-debitore, il creditore e l’acquirente.
Ipoteca immobiliare Equitalia e vendita della casa
Cosa succede se la casa che si vuole vendere è gravata dall’ipoteca immobiliare di Equitalia?
Anche se la casa è ipotecata da Equitalia, è sempre possibile riuscire a venderla (con il consenso dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione).
In questo caso la situazione è leggermente più complessa, perché sarà necessario liberarsi dei debiti di Equitalia prima di mettere in vendita l’immobile ipotecato.
Per farlo è possibile seguire due vie:
- Si possono saldare i debiti prima dell’atto preliminare;
- Oppure si può estinguere l’ipoteca al momento del rogito, utilizzando l’anticipo dell’acquirente.
In entrambi i casi non basta pagare la somma a Equitalia o al creditore perché l’ipoteca sia cancellata.
Per togliere l’ipoteca contratta con l’ente di riscossione è necessario presentare un’istanza di cancellazione dell’ipoteca a Equitalia, con l’assistenza di un legale.È chiaro che nel caso in cui il proprietario della casa sia unico, i ricavati dalla vendita verranno utilizzati per estinguere l’ipoteca. Se invece la casa in vendita appartiene a più soggetti, il comproprietario che non ha debiti con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha diritto a ottenere il pagamento della sua quota dell’abitazione.
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