La trattativa acquisto casa è sicuramente una delle fasi più delicate della contrattazione immobiliare. Dal buon esito di questa trattativa potreste risparmiare migliaia di euro!
In questo articolo vedremo come funziona la trattativa immobiliare, quando è bene farla e soprattutto quali sono le strategie da seguire e quali documenti richiedere durante una trattativa di questo tipo. Infine, partendo da come si calcola il valore di un immobile, ci soffermeremo su quanto si può contrattare il prezzo di una casa, scoprendo perché è bene non cercare di richiedere sconti eccessivi.
Compilando il form sottostante avrai inoltre la possibilità di avere informazioni personalizzate in base alla tua compravendita, così da poter decidere liberamente la migliore soluzione per te!
Vediamo insieme come acquistare una casa!
Indice degli argomenti
Quando fare una trattativa immobiliare?
Tra le cose da sapere per comprare casa c’è sicuramente il fatto di tenere in considerazione che un margine di trattativa con la controparte in molti casi è possibile.
Quando si parla di cifre importanti come quelle relative all’acquisto di un’immobile è quasi sempre possibile ottenere uno sconto (in genere si punta al 7/8% del prezzo richiesto dal proprietario). Del resto anche i proprietari degli immobili, conoscendo questa consuetudine del mercato, tendono ad aumentare il prezzo per cercare di raggiungere la cifra desiderata in fase di contrattazione.
A questo proposito il primo dei consigli per comprare casa è quello di effettuare una rapida valutazione immobile online per verificare in pochi minuti se il prezzo indicato è coerente o meno con il mercato immobiliare.
Come funziona la trattativa immobiliare?
La trattativa di vendita parte con il primo colloquio tra l’acquirente ed il proprietario dell’immobile. Questo incontro può avvenire tramite agenzia oppure semplicemente contattando il proprietario attraverso gli annunci trovati sul web.
In questa prima fase è importante conoscersi e cercare di carpire quante più informazioni possibili sul proprietario, informazioni che saranno poi molto utili in fase di contrattazione. Successivamente si procede a visionare l’immobile ed eventualmente si redige una “minuta” dove si fissano le cose su cui si è fin da subito in accordo.
Facciamo notare che la minuta (o puntuazione del contratto) può in alcuni casi valere come vero e proprio contratto di prevendita immobiliare davanti ad un giudice come stabilito dall’ordinanza n. 16068 del 14 giugno 2019 della Corte di Cassazione.
Ad ogni modo questo passaggio si può omettere ma è tuttavia necessario raggiungere un accordo definitivo su tutte le possibili criticità riguardanti la compravendita dell’immobile.
A questo punto le strade sono tre:
- Redigere un contratto preliminare di compravendita nel quale stabilire modalità di pagamento ed il termine della procedura.
- Concludere l’acquisto attraverso un rogito notarile.
- presentare una proposta irrevocabile di acquisto che segnala la volontà di comprare casa ma a determinate condizioni.
Non tirare a indovinare
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Strategie da seguire e documentazione da richiedere
A questo punto vediamo a cosa prestare maggiore attenzione e soprattutto quali documenti richiedere a chi vende casa.
Le informazioni, come accennato, sono una merce preziosa quando ci si trova in una trattativa. Riuscire a recuperare informazioni sul venditore, sulla sua situazione economica e sul perchè vende l’immobile può portarvi in vantaggio durante la compravendita.
Non dimostrarti troppo interessato all’immobile, magari cerca una soluzione alternativa a quella casa in modo da non essere disposto a tutto per averla.
Anche le informazioni sull’immobile sono molto importanti. Conoscere il vicinato attraverso i verbali delle riunioni condominiali, sapere se ci sono dei lavori approvati nei bilanci ma non partiti, controllare che la documentazione catastale sia in regola, ad esempio, sono tutte cose che possono giocare a vostro favore.
In ogni caso conoscere tutta la documentazione può farvi scoprire dei problemi o dei dettagli che non avevate notato e che possono darvi maggior potere contrattuale. Inoltre ogni problematica dev’essere risolta prima dell’arrivo al rogito.
Documenti da richiedere al proprietario:
- Documentazione catastale
- Certificati idoneità elettrico ed idrosanitario
- Ricevute delle spese condominiali
- Visura ipotecaria
- Regolamento del condominio
- Documentazione ristrutturazioni (es. DIA)
- Verbali delle ultime assemblee di condominio
Quanto si può contrattare il prezzo di una casa?
Di solito è bene puntare sul 7/8% di ribasso sul prezzo richiesto. Richiedere uno sconto eccessivo può indurre il venditore verso una chiusura controproducente.
Inoltre, facendo un esempio, l’8% di 250.000 euro è 20.000 euro, una bella somma che può essere reinvestita nel mobilio o semplicemente essere conservata per altre spese (come ad esempio le spese acquisto della prima casa). Quindi tenete presente che anche pochi punti percentuali, su somme così importanti, fanno una grande differenza.
Come si calcola il valore di un immobile?
Calcolare il valore esatto di un’immobile è un procedimento molto intuitivo ma che richiede la conoscenza di diversi parametri. Nello specifico la superficie commerciale (che va calcolata secondo precisi criteri) andrà moltiplicata per la quotazione al metro quadro e per i coefficienti di merito (ad esempio la presenza o meno dell’ascensore, il piano a cui si trova, la zona della città, lo stato architettonico dell’immobile etc.).
Qui i breve riassumiano i principali fattori che determinano il valore:
- Ubicazione dell’immobile (città, campagna, eventualmente centro o periferia etc.)
- Quotazione al metro quadro (consultabile dal sito dell’Osservatorio del mercato immobiliare)
- Condizioni architettoniche e strutturali dell’immobile
- Condizione degli interni
- Quantità di servizi presenti (portineria, giardino, mezzi pubblici nelle vicinanze, ascensore etc.)
In conclusione possiamo dirti che per le compravendite di questo tipo il nostro consiglio è quello di rivolgersi sempre ad un esperto che conosca il settore immobiliare. Incontra gratuitamente un Mentore di HomeState, lui potrà seguirti passo dopo passo in questa delicata fase.
