Quando viene a mancare un parente, ad esempio un genitore, i beni di sua proprietà passano in successione e può capitare che si riceva un immobile in eredità.
In realtà, dopo il decesso non si diventa automaticamente i nuovi proprietari. Ci sono diversi adempimenti burocratici e fiscali cui fare fronte, senza i quali non si diventa intestatari in modo legittimo ed inoppugnabile.
Vediamo, quindi, di analizzare quali sono i vari passaggi obbligati e cosa fare esattamente quando si riceve un immobile in eredità.
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La successione ereditaria
La successione ereditaria si apre in concomitanza con il decesso e nel luogo in cui il defunto aveva il proprio domicilio. Essa determina il trasferimento delle posizioni giuridiche della persona defunta, attive o passive, verso il successore, e può essere di due tipi:
– A titolo universale: l’erede subentra (in percentuale o per intero) nella totalità dei diritti e degli obblighi del defunto, che non si estinguono con la morte.
– A titolo particolare: il successore (detto legatario) subentra soltanto in uno o più rapporti patrimoniali, stabiliti dal “de cuius”.
Per spiegare con parole più semplici questa distinzione, possiamo dire che, nel primo caso, il successore acquisisce anche gli eventuali debiti del defunto. Pertanto, solo accettando volontariamente l’eredità, assume ufficialmente la posizione di erede. Nel secondo caso, invece, il legatario diventa automaticamente erede senza che debba espressamente accettare il lascito, e di fatto ne riceve solo vantaggi patrimoniali.
La dichiarazione di successione viene presentata da un Caf o da un notaio. Serve per stabilire con precisione la composizione ed il valore di tutto ciò che rientra nella successione stessa. Di conseguenza, anche le tasse da pagare. Senza questa dichiarazione non è possibile, ad esempio, procedere con la vendita di una casa ricevuta in eredità.
Quando si eredita un immobile
Una volta fatta questa premessa generale, cosa bisogna fare quando si riceve un immobile in eredità?
Si diventa ufficialmente proprietari di un immobile ereditato quando viene regolarmente presentata la dichiarazione di successione presso l’Agenzia delle Entrate. Questo deve avvenire entro 12 mesi dal decesso.
All’interno di questa dichiarazione viene indicato il valore catastale di eventuali immobili. Tale valore è determinato dalla rendita catastale rivalutata del 5% e poi moltiplicata per alcuni coefficienti variabili a seconda delle categorie catastali.
Il primo passo importante da fare è l’accettazione dell’eredità. L’accettazione può essere espressa, quando si dichiara esplicitamente di voler accettare i beni, oppure tacita. In quest’ultimo caso, non viene redatto un documento formale, ma l’erede manifesta con i propri comportamenti la volontà di accettare l’eredità.
La legge non obbliga ad effettuare la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, tuttavia è una prassi consigliabile, soprattutto quando ci sono di mezzo degli immobili che si vogliono vendere. Immaginiamo quanti problemi potrebbero sorgere se un immobile ereditato venisse venduto da qualcuno che crede di essere erede, ma di fatto non lo è…
Quindi, per cautela e per tutelare il nuovo proprietario e l’eventuale banca che interviene per il mutuo, i notai trascrivono l’accettazione nei Pubblici Registri. Affinché il notaio possa trascrivere l’accettazione dell’eredità, occorre portare il certificato di morte e l’atto di successione.
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La tassazione in caso di immobile ricevuto in eredità
La tassazione è variabile a seconda del grado di parentela tra il defunto e gli eredi. Cosa significa questo? Significa che i parenti più stretti, come per esempio coniuge e figli, sono agevolati rispetto agli altri. Per loro, infatti, l’aliquota è del 4%, e sono previste anche delle franchigie, mentre per gli altri parenti la tassazione può arrivare al 6 o anche all’8%.
Quando si riceve un immobile in eredità, un’altra voce da considerare è quella che riguarda l’imposta ipotecaria, vale a dire il 2% del valore catastale. Inoltre, anche l’imposta catastale, pari all’1%, deve essere conteggiata. Quando si tratta di prima casa, sono previste delle agevolazioni.
Per finire, devono essere pagati anche l’imposta di bollo e quelli che vengono chiamati tributi speciali.
Senza dimenticare che, dovendo rivolgersi ad un notaio, anche la sua parcella va ad incrementare le spese da sostenere.
Come gestire un’eredità immobiliare?
Una volta che si è ricevuto un immobile in eredità, non resta che decidere che cosa farne. Tenerlo per viverci? Tenerlo per darlo in affitto? E quale tipologia di affitto? Oppure venderlo e cercare così di incassare un po’ di liquidità?
Le possibilità, insomma, sono molteplici, ed ognuna di esse può presentare aspetti positivi e altri negativi. Dipende molto dalle singole esigenze, è estremamente difficile fornire delle indicazioni che possano andare bene per tutti.
Potrebbe esserci chi ha necessità di denaro, o per risollevare la propria situazione economica, o perché intende investire in altra maniera, o per i più svariati motivi. In questi casi, chiaramente, è giusto provare a vendere la casa ereditata, magari sistemandola un po’ per renderla più “appetibile” sul mercato immobiliare. A volte, infatti, basta un piccolo investimento per rendere un appartamento decisamente più accattivante e per poter realizzare una vendita sicuramente migliore.
Se non si hanno di queste necessità, si può invece decidere di affittare l’immobile ricevuto in eredità. In questo caso, allora, si aprono altri scenari: meglio una locazione di tipo tradizionale, oppure meglio un affitto breve (ad esempio per villeggianti, oppure studenti, lavoratori in trasferta, ecc.)?
Anche nel caso della “soluzione affitto” non esistono scelte necessariamente giuste o sbagliate. Sono tanti i fattori che entrano in gioco. Intanto, la predisposizione del soggetto che ha ricevuto l’immobile in eredità. E poi molto dipende, ad esempio, dal luogo in cui si trova la casa.
Per un appartamento ubicato in una zona di mare, chiaramente, può risultare più conveniente ipotizzare delle locazioni brevi, per i turisti in vacanza. Per un immobile che si trova in una grande città, magari vicino ad una sede universitaria, può aver senso cercare degli inquilini studenti che debbano trasferirsi solo temporaneamente. In molte altre situazioni, e se non si è molto propensi ai cambiamenti, può essere invece preferibile cercare la classica soluzione di affitto a lungo termine, di tipo più tradizionale.
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Immobile ereditato da più persone e questione plusvalenza
Può capitare che un immobile venga ereditato da più persone, e chiaramente questo complica un pochino tutte le pratiche previste. Più che altro perché potrebbe esserci chi desidera vendere la casa, chi invece vorrebbe tenerla, e così via. Mettere tutti d’accordo, purtroppo, non è sempre facile: ma è la cosa che bisogna assolutamente cercare di fare, se non si vogliono complicare davvero troppo le cose.
Se gli eredi, supponiamo, sono tutti d’accordo nel voler vendere, l’agente immobiliare può procedere senza difficoltà in questa direzione. Quando gli eredi sono più di tre, però, conviene sempre delegarne uno solo tramite “procura a vendere”. Tutte le successive pratiche risulteranno estremamente più snelle e veloci.
Infine, un’ultima precisazione che riteniamo possa essere molto utile. In Italia vige una normativa secondo la quale si applica una tassa sulla plusvalenza quando un immobile viene acquistato e poi rivenduto dopo meno di 5 anni.
Questo provvedimento serve per evitare speculazioni immobiliari, ma non vale in caso di immobili ricevuti in eredità. Pertanto, se si eredita una casa, la si può tranquillamente rivendere subito, senza il peso di questa maggiore tassazione.
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